棚改进入攻坚期：再开工600万套 或拉动近13万亿投资

 　日前，国务院常务会议明确，针对目前一些地方棚改推进难度加大、配套建设滞后、融资困难等问题，进一步提高货币化安置比例，确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务。此外，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。

　　易居研究院智库研究中心总监严跃进对《证券日报》记者表示，从社会层面来讲，棚户区改造有利于营造公平公正的生存环境；从经济角度而言，对于拉动投资、去库存等方面都有积极的作用；从企业角度来看，也能利用棚户区改造实现城市运营，而不简单是房屋增量开发的这样一个角色转变。

　　数据显示，我国棚户区改造计划数量由2009年的80万户增长到2014年的470万户，增速较快。到了2015年，这一棚改计划上调至580万户；而2016年和2017年的棚改计划均为600万户；随后3年(2018至2020年)，我国将再改造各类棚户区1500万户。

　　分析人士认为，棚改任务逐年加码，一方面是改善相关民众的居住条件，另一方面，政府也打算通过加大货币化安置的方式，帮助解决一些城市的楼市库存问题。

　　然而记者注意到，在早前棚改任务逐年加码期间，国务院在2013年发布的《关于加快棚户区改造工作的意见》中，将2013年的棚改目标由此前提出的304万户降低为232万户。其下调的主要原因，就是棚改面临的巨大资金压力。

　　“资金来源是棚改绕不过的难题。”方正证券房地产首席分析师夏磊对《证券日报》记者指出，一直以来，棚改依托中央、省、市(县)三级财政统筹，资金压力大，特别是市(县)一级，本身财政收入非常有限，对棚改的投入捉襟见肘。尤其是新预算法实施后，棚改融资机制亟待创新，也在一定程度上加剧了“融资难”。

　　为解决棚改融资难问题，国务院第95次常务会议明确，首先要创新融资体制机制，推动政府购买棚改服务方式，鼓励多种所有制企业成为棚改实施主体，开发银行等金融机构可依据政府购买棚改服务协议对棚改实施给予贷款。其次鼓励农业发展银行在其业务范围内加大对符合条件的实施主体给予贷款支持。再者进一步加大中央预算内投资和中央财政支持力度。此外，还要鼓励商业银行、企业等社会主体积极参与。

　　货币化安置搭起去库存

　　与基础货币投放桥梁

　　事实上，自2015年以来，房地产高库存、高风险的问题就已屡屡被提及。与此同时，2015年房地产投资增速从年初的10.4%一路下滑到1%，部分城市的商品房积压问题开始暴露。

　　夏磊认为，房地产库存压力大的背后，是过去几年三线、四线房地产开发商疯狂拿地增加供给，与三线、四线人口持续流出的需求减少的矛盾，因此，如何增加有效需求成为主要难题。

　　在2015年底召开的中央经济工作会议明确提出，去库存是2016年的主要任务，其中最重要的就是去房地产的库存，在这之中，棚户区改造货币化去库存又是其实现房地产去库存的重要方式之一。

　　“三线、四线房地产最核心的问题是没有需求，与之相对的是大量棚户区居民有住房需求，没有购买能力，同时市场上大量的商品房又在积压。可以说，棚改货币化就是架起商品房去库存和基础货币投放的桥梁。”夏磊告诉记者，棚改货币化安置主要有三种形式：一是政府引导开发商，将普通商品房转为安置房，让居民自行购买；二是政府购买商品房，转卖给棚改户；三是政府直接给予货币补偿。前两种属于定向安置，第三种属于非定向安置。

　　按夏磊所说，棚改货币化安置所需资金，大部分来自于国开行的支持，这实际上相当于创新了基础货币的供应渠道，拉动房地产需求的同时增加货币供应量，提振经济。

　　那么在去库存方面，棚改货币化的贡献又是多少呢？

　　方正证券提供的数据显示， 2014年至2020年通过货币化安置一共推动商品房去库存14.7亿平方米。

　　“总的来说，棚改具有一石三鸟的经济意义。”夏磊告诉《证券日报》记者，一是拉动商品房销售，二是央行运用PSL向政策性银行投放基础货币，为房地产市场注入流动性，三是创造上万亿元投资。具体来看，棚改会通过三个渠道稳投资，首先是直接增加房地产投资，包括安置房投资和通过去库存带动的商品房投资；其次是棚改配套的基建投资；最后是拉动房地产40多个关联产业的投资。据测算，2017年至2020年，棚改将拉动投资12.9万亿元。