马光远：不要对地方“国五条”细则抱有期待

在“粤五条”显得过于“吴侬软语”的情况下，尚未出台细则的各地总算松了一口气，有“粤五条”在前面挡着子弹，大家大可不必紧张，所谓的地方版“国五条”不过是上面喊破嗓子、下面不动膀子的过场而已。至此，甚至可以判断，如果相关部门(包括税务部门、银行管理机构以及住建部)不作为，“国五条”高潮已经短暂结束，除非市场出现持续的热度，才会有新的政策出台，否则，2013年房地产调控的政策“菜单”算公布完毕。
需要指出的是，中央高举大棒，地方不温不火，这样冰火两重天的二人转，在房地产调控的历史上一直如此。
3月25日，第一个地方版“国五条”实施细则——《广东省关于继续做好房地产市场调控工作的通知》正式出台。作为全国第一个出台的地方细则，无论内容如何，都会成为公众聚焦的靶子和其他地方赖以参照的标杆。
从“细则”的角度而言“粤五条”的内容，可以用太过简陋来概括。全部文件总共只有五条，加上标点符号，文字还不到国务院17号文(即国五条)的一半，因此被戏称为“国五条”不完整的回音版。公众期待看到的内容，包括房屋转让20%的个人所得税如何征收、二套房贷的利率和首付比例、是否试点房产税等“国五条”核心内容，要么一笔带过，要么压根不提。因此，外界普遍担心，在“国五条”引发房地产市场强烈震荡的大背景下，这么一个明显“温柔”的地方实施细则给外界传递的，不仅是广东对房地产调控的真实态度，更可能成为以后几天各省纷纷仿效的绝佳范本。
但是，必须指出的是，如果仔细研读“国五条”，没有任何文字要求地方出台实施细则。“国五条”只是要求：“各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。”也就是说，“国五条”要求各大城市在三月底出台的是房价控制目标，而不是实施细则。但经过媒体等渠道的层层演化，就变成了地方政府要在3月底出台细则，并进而用“细则”的标准和要求来审视第一个出台的“粤五条”。
但事实上，无论是住房转让20%的个人所得税，还是二套房的首付及贷款利率，甚至房产税，都超越了地方政府的职权范围。以引发市场恐慌的20%的二手房转让所得税而言，“国五条”的原规定是这样的：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”这项引发了二手房市场极大恐慌的规定，在具体实施细则出台之前，为规避20%的所得税，有人可谓无所不用其极，甚至出现了所谓的“离婚潮”。由于本条规定和之前税务总局的规定存在不同，并且的确存在着误伤基本居住需求的情况，外界一直呼吁出台相应细则，对此规定进行区分。老虎苍蝇要打，但棒子不要落在普通民众的头上。但税收的具体执行，权力在国家税务总局，而不在地方，让地产越俎代庖出台个税细则是不现实的。再比如，关于二套房，首付究竟提高至多少，贷款利率究竟如何，也取决于人民银行，而不是地方政府；至于房产税的扩容，更需要国务院拍板。
这一切都意味着“国五条”留给地方的，除了要求自己管辖的城市出台房价控制目标，对热点城市的限购严加管理，在土地供应等方面加大有效供应并确保保障房的建设之外，并没有太多的空间需要去“细化”。在“粤五条”显得过于“吴侬软语”的情况下，尚未出台细则的各地总算松了一口气，有“粤五条”在前面挡着子弹，大家大可不必紧张，所谓的地方版“国五条”不过是上面喊破嗓子、下面不动膀子的过场而已。至此，甚至可以判断，如果相关部门(包括税务部门、银行管理机构以及住建部)不作为，“国五条”高潮已经短暂结束，除非市场出现持续的热度，才会有新的政策出台，否则，2013年房地产调控的政策“菜单”算公布完毕。
需要指出的是，中央高举大棒，地方不温不火，这样冰火两重天的二人转，在房地产调控的历史上一直如此。但笔者想强调的是，不管外界对“国五条”特别是20%的个人所得税如何诟病，“国五条”整体的调控思路是值得肯定的，特别是，通过强化20%的个税等举措，折射出中国房地产市场的悄然变局以及调控思路转变的伏笔。事实上，经过10多年的快速发展，中国房地产市场已经出现了明显的结构性变化，中国住房绝对短缺的时代已经结束。目前官方统计在内的城镇住房存量面积为234亿多平方米，再加上小产权房的面积60多亿平方米，城镇存量房的面积差不多在300亿平方米，人均真正住房面积超过了35平方米。而按照未来10年中国城镇化的步伐，每年的房地产投资只要保持15%的增速，新房竣工量只要达到5亿平方米，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求，而事实上，过去五年房地产开发投资和住房竣工量远远高于此。
世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30-35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，之后，城镇住房的绝对短缺时代将宣告结束，住房供应进入平稳阶段。如果按照目前人均35平方米来看，中国目前的城镇居民住房已经和接近德国、法国、日本(分别为38、37、31)上世纪90年代的水平。
既然住房已经告别短缺，不管是否调控，房地产市场已经自然进入平稳期。但喜剧性的是，在市场自身完全可以达到平稳的情况下，“国五条”却硬是让平湖再起波澜，引发了市场不该有的恐慌。马光远认为，在北京、上海、广州、深圳等城市二手房交易量已经超过新房的情况下，房地产调控一定要从行政和短期思维走向长效机制，调控的重点一定要从增量房转向存量房，而且不能搞全国一刀切。北京等一线城市虽然需求依旧旺盛，但很多三线以下的城市住房已经出现过剩，一刀切的调控只会扰乱市场。市场已经不是昨天那个市场，投资者、政策制定者以及开发商就不要幻想昨日的疯狂重现，而是都需要面对现实，转换思维，共同去面对房地产市场平静的未来。（著名经济评论家 马光远）