观察链家的正确姿势：万亿交易平台值多少钱？

          链家安身立命的市场总量与份额各有多少？三个趋势。

作为一个从2014蔓延至2015的现象级企业，链家的头条感从未更强烈，并购如火如荼，去哪儿哪儿火，今年掌门人左晖两次出镜，频写公开信，仅在一勺言上就制造了许多爆款话。

这事很有意思。都说链家厉害，但是究竟如何深不可测，很多人说不出一二三来。

还是需要懂行的人来讲。继上篇后，一勺言发布这份内部报告的下篇，洋洋洒洒，宏大叙事，不乏数据与逻辑，归根到底就解决两个命题：

1、投资人该把链家当成一个什么概念的公司进行估值？

2、链家安身立命的市场总量与份额各有多少？

一勺君引个题眼，观点的知识版权属于杨现领，华创证券新产业趋势部总经理，不服来辩。

万亿交易平台值多少钱？

衣食住行社交是民生之本。衣食与社交，早就诞生BAT巨头；行，正在资本催化下不断膨胀、颠覆；而在住这一领域，链家的目标是做一个万亿级别的住房交易消费平台。

这个万亿级别的交易平台到底值多少钱？

这又取决于以下三个因素：

1、整个交易平台的潜在市场规模到底有多大？

2、交易平台本身的货币化空间有多大？

3、市场集中度如何，链家的市场份额有多大？

潜在市场规模是很大的，链家对此非常乐观。对这个问题的回答可以从三个趋势上看。

第一，二手房市场的年度成交量，在很多城市，正在超越新房市场。北京、上海、深圳已经成为二手房主导的市场，还有个别二线城市，比如南京、成都成交量也很大。佣金收入增长很快。未来还会增加一大批二线城市进入二手房时代。这个趋势来临未必那么快，但整体二手房市场是越来越大的市场，整体蛋糕在扩大。

第二，中介的参与率在提升。这个二手房市场蛋糕很大，而且这个蛋糕与中介的关联度也在提升。越来越多的二手房交易会和中介发生关系。以往，广州、南京、武汉，手拉手成交的比重高达30-40%，但是，在今年我们看到一个很明显的趋势，无论在一线还是在二线，手拉手比重都在下降，就是说中介行业能够切得的蛋糕在扩大。

第三，新房市场交易再中介化。以往，新房市场，传统的代理公司、媒体网站是主导方，但是，随着开发商库存压力的增长，销售难度的增加，以及买房人购房决策的复杂化，未来，中介公司因为有客户，它在新房市场份额中的渗透率会进一步增加，达到60%与70%都是有可能的。

有很多人批评楼市营销渠道化中的各种潜规则，但是，这主要取决于力量的博弈。谁掌握了用户，谁的话语权就增强。

以2015年前十月数据为例，新房交易6.5万亿元，二手房交易3.5万亿，这3.5万亿里中介渗透率大概70%，新房渗透率才40%。所以，这个空间还是蛮大的，可以从40%提升到60%，这样，中介能够拿下的蛋糕就会有1万亿元的增量。

货币化空间也是巨大的。

以往，我们谈论一个平台的货币化率，互联网改造等问题的时候，都是在信息层面展开，比如，做信息发布平台货币化空间大概是交易佣金的5%到10%。

在链家这个万亿交易平台上，链家拿走2.7%的交易佣金，而信息平台拿走的是这2.7%中的5%。因为，经纪人只会拿交易佣金的5%到10%去买端口，做媒体广告推广。

万亿交易平台的核心是交易平台而不是信息发布平台，这是两个逻辑的估值。交易平台货币化的能力与空间，天然的就是信息平台的20倍以上，这就是为什么2015年我们看到一个现象，叫做平台的交易化。

几乎所有的信息平台，要么发生整合，要么转向了交易，搜房就转向做了交易。所以，正是有这个大方向，我们看到更多的玩家和市场参与者，越来越多地开始从信息走向交易。

最后，市场集中度与份额也在增长。

今年，我们看到市场集中度在明显提升，龙头企业所能够占据的市场份额会越来越大，以最新的数据来看，链家在北京的市场份额已经超过60%。按照成交额来看，上海链家的市场份额已经超过20%，在大连接近30%，在成都超过20%。

所以，市场集中度在上升，有的企业在退出，当然会让出一部分市场份额。链家作为行业目前唯一的独角兽公司，未来它占据的市场份额会超乎想象的大，这表现在几个层面：

1、从去年到今年，链家的并购提速，通过跨区的并购（龙头策略），具有相同基因，具有相同服务品质的跨区域并购和整合，链家实现了从本地化向全国化的扩张，变成一个全国化的企业。

从国际上看，这一点相当不易。从全球范围来观察，美国从1900年到1970年70年中没有出现过任何一个全国性的企业，中介公司本身就是本地化，服务非标准化，劳动密集型，所以，它没有规模效应，因为没有规模效应就没有规模，没有规模就不可能出现全国性的企业。所以，中介公司通常在本地占领10%的市场份额就不错了。

2、本地化进展顺利。从最新数据看，成都、苏州、重庆等地，链家的佣金收入都实现了很快的增长，成都的佣金收入从3000多万到过亿元，都显示了本地份额的提高。

今天的链家，不仅在未来线上逐步具备网络效应，而且线下它突破了规模效应，最重要的就是今天这个领域，链家强于所有同行的是能够实现范围经济，而同行都实现不了。同时，链家既掌握了房产交易场景，中国的传统银行业根本不会去做细分的金融服务，给链家留下了大量的金融交易场景。资本市场给出链家以很高的估值也是意料之中的事。