嘘！智能场景，房地产下一个30年的颠峰较量

 在“去库存”的旗帜下，2016年房价一轮又一轮飙涨几乎掩没了房地产拐进下一个30年主题周期刚刚泛起“风口”以及“风口”之上的一点光亮。

　　这一点光亮并非来自二胎红利论或者人口白银季，而是来自于物联网下地产和社区的智能化升级和智慧化运营。

　　    2016年11月23日，花样年控股集团有限公司宣布与欧瑞博达成战略合作协议，花样年控股旗下的花样年地产集团有限公司、彩生活服务集团有限公司和美易家商务服务集团股份有限公司全面采用欧瑞博的智能地产和智慧社区一榄子解决方案。

　　实际上，在整个2016年，地产项目和社区服务的智能化升级，并非花样年控股的一家独舞，而是万科、保利、恒大、中海等100强地产开发商的集体出演。当L型经济周期触底反弹，当人口红利消耗怡尽，房地产的下一个30年，开发商及其物业公司之间的“战事”，除了围绕智能场景及其商业模型搭建，还能有别的吗？

　　没有！较量去吧，地产开发商，哦，不，场景集成商和场景运营商。　  

　　花样年样本

　　当天，花样年控股对外宣布与智能家居创新公司欧瑞博达成战略合作协议，同时双方签署战略采购协议。

　　根据这一协议，花样年控股旗下的地产项目、彩生活社区服务、美易家商务服务全面采用欧瑞博提供的一榄子智能化解决方案，欧瑞博的设备、方案和服务进入花样年控股旗下的地产项目智能前装、彩生活社区服务和美易家商务服务供应链。

　　花样年控股董事长潘军宣称，除家电设备之外，包括智能照明、智能安防传感、智能门锁、智能窗帘、智能凉衣、智能音箱、智能机器人等在内的智能化前装整套设备均由欧瑞博提供，覆盖花样年地产在深圳、惠州、上海、桂林、成都、南京、无锡、苏州等城市20+个项目和将来新增的地产项目，外加新加坡的地产项目，同时进入彩生活、美易家在全国200+城市所服务的住宅社区和商用物业。

　　这并不是说，花样年地产的智能化升级始于2016年，早在2013年前后，花样年地产即已试水智能化升级，不过此番与欧瑞博的战略合作之举，既是花样年地产对其新开项目智能化升级的一次加速，也是彩生活社区服务、美易家商务服务面向物联网时代运营上的一次升维。 

　　实际上，从2014年开始，花样年部分地产项目和彩生活社区服务陆续采用欧瑞博的智能家居产品及其智能家居系统。

　　基于本次战略合作及其落地进度，可以预览的是，从2017年开始，随着花样年一批智能化新盘的推出、彩生活对社区服务的智能化改造、美易家对商用物业服务的智能化改造，花样年地产、彩生活服务和美易家商务即将完成身份上的一次非华丽转身，花样年从传统地产开发商向智能场景集成商转身，彩生活、美易家则是从物业管理公司向智能场景运营商转身。

　　嘘，脑洞突然震精了，而不是大开了——在智能场景及其增值服务时代，你说花样年、彩生活、美易家是中移动、中联通吧，但它没有运营商的牌照；你说花样年、彩生活、美易家不是中移动、中联通吧，但它干的事与中移动、中联通还有分别吗？

　　嗯哼，花样年、彩生活和美易家，你得先委屈一下，你们分别是披着开发商马甲的智能场景集成商和披着物业公司马甲的智能场景运营商。

　　其实，这没啥不好。套用一个词，厉害了Word花样年。

　　场景化社区

　　在公众印象中，万科一向以产品定义见长，而花样年则以服务定义出彩。

　　早在2013年那个时候，花样年控股董事长潘军即向他的团队和友商喊话了——叫我们开发商和物业管理公司，那是不对的，因为花样年及其旗下的彩生活、美易家已“将传统的房地产行业都不太重视的物业管理变成一个金矿”。

　　这个“金矿”是有多大呢？一年服务业主7.5亿，从业人员大概800万。当然，“金矿”并不全是花样年控股的，不过花样年控股瓜分了“金矿”最大的一块。

　　2016年8月，花样年、彩生活和美宜家联合体“拿下”了万达物业，万达物业旗下6400万平方米物业管理面积被彩生活和美宜家“瓜分”，花样年控股旗下的彩生活和美宜家以服务4.3亿平方米变身为全球最大物业管理公司。

　　传统意义上所谓的物业管理服务不过是管理费、水电费等杂费的收取和被收取，然而，彩生活正在将社区服务演进到2.0版本——彩生活被潘军自定义为基于B2F模式的社区服务运营商，基于彩生活旗下彩之云App，社区用户线下和线上互动起来。

　　当然，潘军对彩生活的愿景“自定义”并非空穴来风。

　　资料显示，在“拿下”万达物业前，彩生活已服务业主1000万人，彩生活APP注册用户200+万，活跃用户85+万，彩生活“挟用户以令江湖”之势空前凸显。一段跪吊的“剧情”是，彩之云App最近启动“一元购”活动，最初原本由一个业主发起，半个小时后派生出以主妇为主角的一块钱买一盒苹果、一块钱卖一盒蔬菜等诸如此类的100+个社群，业主购买转化率之高，出人意料……

　　这个事没法不让人进行场景比对，彩之云App并不刻意而为的线上促销活动催生的居然是O2O购物场景，而当初对“平台化”梦寐以求的移动O2O电商却在一年之前几乎集体败北，同一时期指望微信社群和微信电商带来线上转化的各路微电商操盘手也同样杀羽而归。

　　在上述过程中，家庭(社区)这一智能场景的运营之事虽说由彩生活、美易家自行打理，不过，鉴于在智慧生活、智慧办公人机交互方面，彩之云App直接整合了欧瑞博旗下的智家365App，并与智家365App一样运行在欧瑞博Orvibo Intelligence物联网云平台(IoT Cloud)之上，原则上说，彩生活和美易家用户也是智家365用户。

　　那么，无论是来自欧瑞博的推动，还是来自花样年的驱动，当彩生活、美易家完成从物业管理公司向智能场景服务运营商的非华丽转身之时，不经意之间，欧瑞博在全国200+城市、1000万+用户的智慧生活版图也一同显水露水了。

　　花样智能季

　　当然，业界人士注意的是，花样年控股与欧瑞博的战略合作，不过是地产开发界、社区服务界开到智能化升级路口的一个缩影。

　　虽然花样年控股的地产项目、社区服务和商务服务智能化方案供应商当前仅有欧瑞博一家，不过欧瑞博的智能化方案需求侧并不限于花样年控投，还包括万科、招商等开发商。

　　事实上，2014年特别是2016年以来，万科、保利、恒大、中海、绿地、碧桂园、华润、绿城、龙湖、金地等全国100强地产开发商均已开启智能化升级程序，只不过，“去库存”旗帜下一次又一次、一轮又一轮的房价飙涨，房地产一而再、再而三被卷入公众舆情风口，房地产开发商集体“后台”开启下一个30年全维度智能化升级之事，开发商自身几乎失声于舆论舞台，围观者失察于房产配置。

　　如果按照2014年以来新增地产项目的智能前装数量和智能前装规模而论，基本上说，到了2017年，全国大约60个标准二线和标准二线以上城市，60%以上的新开工项目和40%以上新开盘项目的精装房，智能家居产品及其系统前装将成为一种标配，智慧生活体系也将一同落地并运行于新的社区。

　　实际上，没有过多引人关注的是，2015年以来，广州、杭州等一线和新一线城市首发的地产新盘中，其中的住宅新盘，前装智能家居系统已不再稀罕。在精装房的智能化配置中，除智能家电普遍由用户自主决策之外，其它诸如智能电工照明、智能安防、智能环境监测、智能影音、智能门锁、智能窗帘、智能凉衣等子系统均已标准化配置或者选择性配置于住宅单元之中。

　　业内人士认为，住宅类地产项目第一轮智能化升级的主推者大致来源于三类主角：一是由万科、花样年等地产巨头主动变革而引领，二是由欧瑞博、小米等智能家居创新公司主动作为而引领，三是由美的、海尔等家电巨头直属地产公司顺势而为而引领。

　　充满悬念的是，大约2019年前后，当全国数十万级别智能住宅新区项目交付，当亿人级别业主及其亲友圈往来之时，传统意义上的地产开发商还能继续主导物联网下的智慧生活版图吗？这并不是一个问题，但这可能是一场很大的“战事”。