夏家胡同地块重新挂牌猜想

                          文/马跃成

      在通州台湖地块和大兴旧宫地块制造出小地王之后，上周，已经准备上市的夏家胡同地块突然被暂停挂牌。夏家胡同地块位于南三环的西段，是去年刚刚从临时市场、4S店等用房腾退出来的，实事求是地说，夏家胡同附近以及再往西，一直到丽泽桥还有大片的土地可以用于房地产开发，这次挂牌的地块具有很强的象征意义。

大家还记得吗？一些人很早就说，四环以内已经没地可以开发了，，后来又说，五环以内已经没地可以开发了，现在开发的地块都到六环以外了，这几天还有人说位于7环的张家口、涿州、承德的房子都快卖完了，夏家胡同地块打碎了他们的谎言。不可否认的是，三环附近、四环内外都还有大片的临时建设用地可以被开发利用。有人预计，五环以内可供开发用地，还可以再建设4个北京的现有建筑规模，完全能满足北京城市规模发展的需要。

北京城市建设远没有到无地可供的程度。但是，北京土地的招拍挂总是找来一些公司的热捧，翻倍的溢价情况也比较普遍。夏家胡同地块在上周被叫停，应该与担心造成新的地王有直接关系。但是，在暂停一周之后，昨天有消息说，夏家胡同地块将恢复挂牌出让，并且出让金底价还上涨了5千万元。上周刚叫停，这周就再次推出，政府葫芦里到底卖的什么药？

  　　据北京市土地整理储备中心网站消息，北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目将于2013年6月19日恢复挂牌出让活动。该宗地恢复交易后，交易起始报价为135900万元，比此前的挂牌价高出近五千万。夏家胡同地块此前一直备受关注，该地块位于北京西南三环之内，出让面积14.4万平方米，规划建筑面积7.66万平方米，为二类居住用地；地块挂牌出让起始总价为13.1亿元，竞买保证金为4亿。截止5月24日，该地块已获得7次网上报价至13.52亿元。

　　5月27日，北京市国土资源局发布公告，叫停北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目挂牌出让活动。此次恢复出让，根据出让要求，该地块将配建建筑面积不少于1万平方米的“公共租赁住房”。而在剔除配建的1万平方米的公共租赁房后，按照更新的起价13.59亿计算，起始楼面地价约为2万元每平米。

　　 根据上个月东六环以外台湖地块的楼面地价2.2万元/平米的情况看，南三环以内的地块，起始楼面价只有2万元/平米，显然是开玩笑的。昨天有人质疑，为什么这次再次推出时高出上次5千万底价，其实是不用回答的问题，因为底价根本就是一个幌子，对这块地来说没有任何意义。现在人们关注的是，这块地到底是能溢价多少倍？最后的成交价会是多少？会议什么面目成为北京的新地王？

     其实，夏家地块的标志性意义，还不仅限于北京，他的最有结果很可能会影响到全国的土地市场，因为这是北京多年不见的三环附近的住宅地块挂牌交易。目前，又处在调控与反调控僵持阶段的关键时刻。未来楼市怎么走？现在确实到了一个关键的时期，虽然目前出现的面粉贵过面包的情况陆续不断，甚至出现长沙雅居乐一次性超报9亿拿地的乌龙事件，但是，闲置土地、囤积土地的情况仍然严重，这不能不让人对开发商疯狂拿地的目的产生怀疑。

除了，我们已经熟知的那些囤积数十平方公里的开发商外，最近，北京市的一项检查报告，也让人触目惊心。从今年4月底开始，北京市对很多“征而未建、拆而未建”的地块，进行摸底。据统计，北京市区220处征而未建、拆而未建地，全市“征而未建、拆而未建”总面积超过5800余万平方米，几乎相当于80个故宫。如果按照当前城区的容积率进行建筑，总建筑规模达到23200万平米的规模，能解决232万户住房问题。

开发商不担心闲置土地会造成损失，根本原因还是因为房价在不断上涨，而房价上涨，又带动地价上涨，如果房价预期不涨，谁干拿那种面粉贵过面包的地块？台湖地块也好、旧宫地块也好，以及现在夏家胡同地块也好，地价不断地被推高，根本的就是开发商预测未来的房价会成倍增长。这个势头，看来是不可阻挡了，估计，政府可能就是在思考了一周之后，幡然醒悟，你把夏家胡同捂的再久，人们的预期就会越高。倒不如大大方方地按照预定计划往前走，投资有风险，人家愿意盯着风险往前抢，乐于给你出高价，你再把人家拒之门外，于情于理都说不过去。

政府能够做的，要想让自己的调控目标能有所成就的最好办法就是，加大土地放量，放开了就没人抢了，要长期放开，不是一时放开，让他囤地不能升值，闲置就有成本的时候，土地就没有这么稀缺了。和国外的大城市比，看看人家的城市人口，北京根本不缺地，换个思路，可能调控就没有那么难办了。