中国发展研究中心主任陆铭：供求错配要通过供给需求解决

 “房价是供给和需求相作用的结果，中国房地产市场的问题是供需和空间错配，需要在住房领域进行供给侧结构性改革”，11月20日，上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭在贝壳找房举办的“品质·共融—南部沿海经济区房产高峰论坛”中表示，房价问题是由供求错配导致的。

当天，来自全国多位知名专家学者、众多业内人士汇聚一堂，共同探讨南部沿海经济区房产服务业发展新思路，为区域第三产业发展、消费者居住服务体验提升建言献策。

随着近年来经济的快速增长与服务经济的推动，中央召开城市工作会议提出要尊重城市发展的规律。对此，陆铭指出，城市经济发展过程中存在以下几条规律。第一，城市化水平与经济发展正相关。第二，人口向大城市集中。第三，在大城市，人口向市中心回归。

“中国房市最基本的问题就是供需的问题”，陆铭表示，中国现在的人口流向还是在往东部和大城市走，我们土地的共赢是在往中西部特别是中小城市配置，这个过程当中很容易出现人的城市化和地的城市化之间的脱节，导致有需求的地方没供给，有供给的地方没需求。

根据发改委2011年公布的数据，当时已经开始建设了3000个新城，其中545个县域的新城，规划的面积是6.9万平方公里。全国有超过90%的城市建了自己当地的新城，并且新城平均距离老城的距离是25公里。“相当于今天所有中国的农民搬到城市里面我们的新城都填不满”陆铭说，现在土地的城市化快于人口城市化现象在中西部地区尤为明显，即大规模的工业园区的扩张以及新城的建设。

据数据显示，自2003年起，随着土地供应的增加，很多城市的房价开始呈下行趋势。而人口流入量较高的城市比如上海等城市，土地政策收紧促使房价不断上升，房地产市场开始分化。

对于房地产供给和空间的错配对房地产市场的影响，陆铭表示，最基本的矛盾还是供给和需求的问题，中国的供求错配要通过供给需求解决。第一是建设用地的总量，第二是调整工业用地和商住用地的比例，第三是调整商业用地和住宅用地比例，允许市场机制把商业地产转为居住用地，第四是对大城市住宅用地容积率的控制。