售楼处热炒新政 "涨价"重回销售人员嘴边

9月30日之后，售楼处的气场为之一变，“涨价”重新回到销售人员的嘴边，甚至有央企的销售人员称“要不是放假，"十一"就开始涨价了”。

“十一”之前，央妈松绑限贷和北京上调普宅标准的两道利好政策突至，引发楼市地震，萧条了半年的北京楼市再次热闹起来，售楼处一马当先，不失时机地热炒新政。但在专业人士看来，已经爆仓的库存让这种涨价行为只能是一种噱头，在库存压力之下，开发商盲目涨价的可能性不高。

观望松动

在经历了成色不足的“金九”后，北京楼市并未迎来火爆的“银十”开端。北京市住建委网签数据显示，10月前6天，北京市住宅网签量为510套，同比下滑38.3%，该数值仅比2012年同期的454套稍高，是2009年以来的第二低值。

“黄金周期间的网签数据并不能反映市场当下情况”，北京中原地产首席分析师张大伟解释，网签数据滞后于实际市场至少两个星期以上，实际上黄金周期间，在房贷新政作用下部分观望需求已经开始悄然行动。北京商报记者在位于东北五环的臻园项目售楼处看到，“十一”假期看房人络绎不绝。该项目处工作人员介绍，在过去两个月每天能够接待5-8组客户，但是进入10月后客户数量增至每日20组以上。

该工作人员称，9月30日央行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确了拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，将执行首套贷款政策，在该政策调整下改善型需求率先释放。“他们不仅具备一定的资金实力，也有置换或者买大的需求。”

而对于刚需客户而言，限贷松绑以及北京市调整普宅价格标准更加具备信号意义。在南六环外的天宫院某楼盘，一位买房人向北京商报记者表示：“政策的调整预示着楼市有望回暖，所以在观望了半年后我判断市场即将出现逆转。”

涨价虚潮

“央行放松信贷政策是9月30日下班后才公布的，作为央企，涨价必须集团开会决定，要不我们"十一"期间就要上调价格了。等到节后北京市的细则一出台，现在执行3.1万元/平方米的优惠肯定取消，恢复到3.5万元/平方米的价格。”10月5日，位于南五环亦庄区域的某项目销售人员向记者表示。

同样，二手市场也在酝酿涨价潮，在和平里一家中介门店，置业顾问指着电脑屏幕上的绿箭头介绍：“经过了9月成交量的恢复后，10月新增挂牌量每天都在增加，并且挂牌价格也比此前平均涨了5%”，该人员称：“再不出手就要错过抄底良机了。”

不光是在销售人员口中“涨价”频繁出现，在互联网上包括绿城、绿地、新城以及碧桂园的涨价“红头文件”也是漫天飞，甚至提到“价格上调比例不低于10%”，并且将逐步取消此前优惠。不过，文件传出不久，上述开发商对文件内容均予以了否认。其中一家开发商向记者直言是“项目公司的促销手段”。

一位接近开发商的业内人士称，开发商应声提价的传闻一方面反映的是包括开发商在内的行业主体对于后市的乐观心态以及推手的迫不及待，另一方面开发商辟谣则意味着即便市场回暖，房企也难有底气提价。

积重难“涨”

业内人士的上述判断也直接体现在售楼一线。在北六环附近的一处刚需盘，虽然销售人员均以“即将涨价”为噱头吸引客人，但该项目一位不愿具名的负责人却透露：“市场还要慢慢观察。”

“在商业银行存贷比考核不放松、房地产行业整体风险压力持续、央行减持流动性定向释放等多方面因素影响下，商业银行对于住房按揭贷款的实际支持情况具体能执行的程度和幅度多少还是未知，因此现在只能说房贷新政的第一只靴子落地，第二只还悬在半空。”该人士称。

某业内人士也认为，商业银行的实际执行将引发购房人的短期观望，但可以明确的是，在政策利好刺激下，房价下调的空间愈加收窄。张大伟也表示，随着10月供应高峰的来临，预计北京的成交也有望达至年内高峰。然而，在目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下，惟有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。他表示：“渐进式的放松对市场心理的恢复效果是有限的，市场复苏所持续的时间也依赖信贷的支持。这也决定了10月不可能出现爆发式的量价齐升局面。”