假房源乱象：亿级社会资源浪费的测算

引言

　　二手车市场有一个经典案例：卖家在售二手车质量好坏参差，由于信息不对称，买家对车辆等级无从分辨，因此，买家只能不断压价;这反过来使得卖家只愿提供二等车以获得利润。市场运行的结果是二等车逐渐将一等车驱逐出市场。

　　--《柠檬市场：产品质量的不确定性与市场机制》(乔治·阿克尔罗夫，1970)

　　网络房产信息平台正在发生一样的故事——假房源总是图片精美、价格诱人，真房源难及项背;为了吸引顾客和商户，假房源不断将真房源驱逐出市场。互联网的发展为信息的传播提供便利，却也让二手房交易中的假房源乱象饱受诟病。

　　亿级社会资源浪费的测算

　　细分购房者在选择合适住房的每一个环节，以链家网真房源体验模拟购房者在网络房产信息平台上遭遇假房源及随后看房各个步骤的行为时间，通过购房者的平均还贷能力测算假房源对样本范围内的50万客户造成的或有资源浪费总额。

　　购房第一步：网上看房(以房源信息浏览行为时长测算)

　　购房者在浏览房源时把精力主要集中于网站前3-5页(老徐说事，《假房源为何失控》)。根据上海链家研究院的数据统计，以链家网用户的搜索习惯来测算购房者在网络房产信息平台浏览房源信息的时间，在每次实地看房以前购房者平均会花7天时间，每天浏览55分钟，总时长为385分钟。

　　图1：2016年上半年链家网用户搜索行为数据

　　数据来源：上海链家研究院。

　　购房第二步：实地看房(以链家实际带看时长测算)

　　以2016年上半年链家“买一卖一”的成交案例作为样本，测算购房者由家里出发，到达房源所在地的路程。用卖出物业的经纬度锁定出发点，用买入物业的经纬度锁定目的地，得出看房平均路程为7697米。以堵车系数最低的公共交通作为出行工具，在上海跨越7697米需要的平均时间为45分钟，往返总时长90分钟。

　　图2：2016年上半年链家置换成交案例位移图

　　数据来源：上海链家研究院。

　　看一套房的时间可以拆分为两部分：一、住宅内部看房;二、小区周边初探。链家网房源详情页的“视频看房”显示，将一套房走一遍的时间大约6分钟。那么从购房者与经纪人进入小区到住宅内部看房完成，大致需要10分钟。

　　图3：链家网“视频看房”

　　资料来源：sh.lianjia.com.

　　随后经纪人会引导购房者熟悉小区的物业管理、周边的菜市场、卖场等配套;同时，经纪人会领着购房者步行至周边的地铁站、公交车站，让购房者熟悉具体路线及所需时间，大致需要20分钟。综合起来，看一套房的时间是30分钟。

　　图4：链家经纪人带看流程

　　数据来源：上海链家研究院。

　　一次带看一般会看多套房以供购房者对比选择。根据上海链家研究院的数据统计，购房者向链家经纪人表明购房意愿之后的首次带看，平均带看套数为5套。根据链家门店距周边小区的距离在1.2km以内，推算购房者与经纪人可以在10分钟之内实现不同房源之间的转移。那么，实地看房所用时长为280分钟，网上看房与实地看房的总时长为11小时。

　　2016年上半年，上海链家新增客源量总量约50万，如果这50万购房者在进行链家门店之前都遭遇过假房源，则总共浪费时长：550万小时。

　　为时间赋值

　　在生产要素市场理论中，工作与闲暇是一组替代商品。劳动供给与闲暇需求之间是一种反向变动关系——工资即为闲暇的价格。因此，衡量假房源引致时间浪费的价值，采用购房者的工资水平来测算时间价值，并以购房者的还贷能力测算其最低工资水平。2016年上海链家成交案例的套均总价为322万元，以此为例。

　　图5：标的住宅基本信息

　　数据来源：上海链家研究院。

　　则购房支出明细如下：(贷款利率以2016年1月1日基准利率4.9%为准)

　　图6：案例房源购房支出明细

　　数据来源：上海链家研究院。

　　购房者的月供为14751.17元，银行流水至少应达到29503元。研究成果表明：当月供占收入的30%时，购房者的还贷生活相对舒适;而收入的50%为还贷警戒线。

　　以50%的警戒线测算：购房者以家庭为单位的税后收入应达到29503元，相应税前收入为40000元，小时工资230元/小时。碌碌无为的550万小时相当于12.7亿社会资源浪费。

　　以30%的舒适线测算：购房者以家庭为单位的税后收入应达到49171元，相应税前收入为68500元，小时工资390元/小时。由于假房源造成的550万小时价值21.5亿社会资源，相当于上海市2016年上半年GDP的0.2%。

　　图7：社会资源浪费总额测算

　　数据来源：上海链家研究院。

　　假房源乱象亟待整改，行业前行需统一规范

　　假房源正在扰乱房屋交易秩序，市场运行处于亚健康状态，上海政府已经着手整顿。2016年3月24日，市政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门制定的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》(沪府办发〔2016〕11号)指出，政府将“加强对房地产开发企业和房产中介机构的监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为”，并针对不同企业主体的假房源操作制定了相应的惩罚措施。这是行业监管体系建设重要的一步，但仍未涉及对网络房产信息平台的监管。假房源乱象的整治任重道远，政策的调控更需房屋交易市场参与者从严自律。行业的健康前行需要统一规范。没有规则的行业乱象丛生，行业的发展亟待从各个方面，包括“真房源”，制定统一标准。