安居客COO叶兵：北京调控升级后，才是刚需买房真正窗口期

文|叶兵

作者系安居客COO、58集团高级副总裁

  最近大家都被北京的房地产市场刷了屏，眼看着你身边的大小新老楼盘房价翻着番的往上涨，政策也越来越不友好，是不是大部分人都觉得买房这事遥遥无期了？

  先别盲目悲观，毕竟我们都知道，房地产从来都不是一个“一枝独秀”的行业，楼市怎么走，房价怎么样，主要还是取决于政策和经济大势。刚刚结束的全国两会中，政府工作报告和多位国家领导再一次强调了房地产市场长期健康稳定发展的重要性。这不，就在今天下午，北京楼市调控应声升级，实施“认房又认贷”，二套房首付比例提至60%。

  而这些透风和政策都在指着一个关键点：解决“真刚需”的好时机到了。

两会上说：住房就应该回归到居住属性上

  每年两会，总少不了楼市的话题，因为买房永远都是中国人最关心的大事。目前我们国家的房价收入比高的惊人，甚至赶超纽约。为了房价操碎心的老百姓更想知道，这样的情况什么时候才是个头。去年下半年，政府出台了一系列调控，化解民众与高房价之间的矛盾。

  但有些人就说了：今年一开年，北京房价不是又猛抬头了么？感觉房价永远都在往上窜，看不到头啊！对，国家也看到了这些，所以政府工作报告里才增加了“遏制热点城市房价过快上涨”的表述，而且住建部部长陈政高也说了，“平稳健康”和“长效机制”是中央对今年房价的两个大要求，这就相当于国家明确告诉你“我们要用尽各种手段让房价消停下来”。

  今天的北京调控，再次印证了国家在房市政策上的态度和决心。

  那么两会周期后，对于买房者而言在购买过程中要留意抓准哪些时机入手呢？

  老叶认为，此时买房要看“房”，要看“钱”，还要看“人”。

看“房”：弄清形势就没有不适合买房的城市

  由于城市不同政策分化的关系，现在买房需要注意的各项问题都得“因城而异”，但统领全局的看，明眼人都晓得目前无论在哪儿都是该下手买房的时候。别急着反驳，我慢慢给你们说为什么。

  先说你们意见最大的一二线城市，在去年经历了火箭般的房价飙升之后，把一批又一批有住房需要的人们拦在了门外；接下来，国家为了遏制市场，出台了一系列的调控政策，这些政策的出台一定程度上放慢了房价上涨的脚步。于是，政府趁热打铁，有了之后更全面的“因城施策”和“回归居住属性”。不难发现，在国家多方干预限制之后，热门城市楼市的气焰渐渐被压下，房价回到了一个相对平稳的状态。当然，接下来必然还会涨，区别就是涨幅高低快慢，既然如此，一二线城市还有“房票”的刚需一族，没理由不抓住这个窗口期出手。

  再说三四线城市，事实上这些城市里有不少房价已经处在上涨状态，有两个大原因：第一个是限购限贷后一二线城市的外溢需求，这些购买力让非热点城市火热了起来；再来就是国家在今年相继出台的激励性政策，宽松的信贷政策和购房环境，多种的福利补贴，这些都会直接刺激居民购房欲望。多方合力盘活市场，房价也自然会继续攀升，因此选择这个时候入手买房，无论自住还是投资，都是精明的好选择。

看“钱”：政策护航下手得准，才能护住“钱袋子”

  差异化的信贷政策，国家在通过引导资金流向化解楼市供需矛盾，从钱的问题是帮助居民解决住房问题。具体落到每一个购房者身上来看来看，就是你得摸清不同状况下的政策松紧度。

  首先就是贷款条件上的限制了，这方面主要影响的是一二线城市购房者，牵扯到的问题也比较复杂。之前国内个人住房贷款发展速度很快，但一定会随着政策调整逐步放慢，从整体上看还是会持续收紧。

  就目前态势来看，热门城市政府会继续以“认房”“认贷”的政策限制，差异化对待首次购房和二次或以上购房者。对一二线城市的首次购房者来说，背房贷是一定有压力，但相比而言不买房的风险和压力或许会更大。尤其是首次购房、首次贷款的购房者，实在是一线城市中最幸福的人。

  再说说三四线城市，国家要去库存，要帮居民解决刚需，最直观的表现就是着手信贷政策的均衡分配，在降低一二线热点城市居民杠杆比例的同时，适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜。此外，多地相继出台货币化安置办法，以每平方补贴和一次性补贴的方式鼓励居民购房。在三四线城市买房，要珍惜国家给你的“钱袋子”。

看“人”：房产市场上“挑房先挑人”的学问

  中国人自古以来都把买房当做一件大事，而恰恰是这样的“大事”让购房者在整个买房过程中总是保持的一个高度紧张的状态，“一天一个价”，“一言不合就毁约”的状况频频发生刺激着买房者的脑细胞。买房也挑人，房东很重要，但挑房东不太现实，所以在这个环节里购房者最应该挑的其实是中介。

  房产中介，在交易环节中起到买卖匹配、撮合交易的作用，甚至大到能影响一套房是否能顺利成交；但又因为中介从业人员良莠不齐的专业水平，导致很多时候他们并没有在交易过程中发挥应有的作用。

  老叶觉得，楼市维稳的重要性不言而喻，而维稳的同时更要为民众构造一个更健康专业的房产交易市场。在今年两会的政府工作报告中，李克强总理也提出了要规范销售、中介等行为，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，这其中就包括了规范房产交易的中介市场。在美国，房产中介都是需要考取专业执照持证上岗，否则那就是违法；并且人家还有个MLS房源共享系统，相关信息非常透明，经纪人与经纪人之间没有恶性竞争，经纪人于购房者之间又是互惠互利，这样的市场自然发展的健康蓬勃。

  长久以来，国内中介市场上缺的就是这样一套规范的经纪人信用体系，之前住建部副部长陆克华就提到过这个问题，他强调过加强整改中介市场、建立可以被广泛采用的经纪人评估体系。这也是安居客的努力方向，从规范市场到完善经纪人评估体系，安居客综合平台行为数据、用户评价、用户投诉、全国房产经纪人协会数据等纬度，来对平台上到数百万房产经纪人进行评级，然后将每个人的得分直接展示在前端给消费者。这么做的目的，就是为了督促中介人员遵守职业规则、提高专业性，让每一个用户都能更安心的挑到好房。

解决刚需：该出手时就出手

  通过两会释放出来的大信号我们不难看出，对有强住房需求的人来说，现阶段的确是一个出手的好时机。热门城市的房价一定还会涨，但大部分热门城市来说近期是一个喘息期；而三四线城市也会出台众多利好刺激购房欲；中介行业在政府和行业各方努力下，市场更趋于规范。

  刚需在前的情况下，无论如何都应该选对平台、挑出好房、适时出击。如果你还在等，那可能将错过最佳的买房窗口期。