北上广深二手房价和租金齐跌 楼市拐点已至？

二手房价格层面，由于前期涨幅过大，所以回调的空间依旧存在，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。

　　去年的“9·30”新政叠加今年的“3·17”新政，一系列楼市调控之下，一线城市高昂的房价终于低下了头。

　　变化首先出现在曾经火爆的二手房市场。刚刚过去的5月份，一线城市的二手房普遍出现了成交和价格下跌，在一线城市已经进入存量房时代的背景下，二手房价的变化无疑是个风向标，预示着楼市后期的趋势。

　　此外，另一个观察市场走向的重要指标——房租也呈下行态势，4、5月份以来，京沪广深的出租房源大幅增多，成交周期均有增加，房屋租金出现了轻微下降。多位业内人士指出，作为反映市场变化的指标，租金与成交周期对于房价的走向同样具有参考意义。

　　上述两个维度市场和指标的变化，是对新一轮楼市调控的率先反应。接下来的房地产市场，继续降温下行将是大概率，并将可能从一线城市蔓延至大部分被调控城市。

　　二手房量价下行

　　刚刚过去的5月，京沪广深二手住宅市场首次统一出现下行信号。

　　在四个一线城市中，北京作为3月份新一轮调控的领头羊，限购限贷政策最为严厉。目前，北京二手房成交价、成交量均持续环比下行。

　　伟业我爱我家市场研究院数据显示，5月北京二手房成交均价环比4月下滑2.4%。在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。我爱我家称，跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度均超过20%。

　　与此同时，北京二手住宅成交量也在进一步探底。据中原地产研究中心统计，截至5月30日，当月北京二手住宅签约10236套，预计全月签约在1.1万套以内，而这是最近27个月的最低值。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，在一系列政策叠加下，北京二手房市场购房需求明显减少，交易需求直线下滑，市场交易量大幅减少，网签量、签单量也自然持续下跌。

　　而作为本轮最早开始严厉调控的一线城市，深圳的二手住宅成交价也在持续回落。

　　据中原地产监测，过去三周(5月8-14日、15-21日、22-28日)，深圳的188个样本二手楼盘接连三周下行，成交均价分别为5.24万元、5.08万元、4.82万元，已创下近70周最低记录。

　　深圳中原调研指出，当前二手房业主报价频繁波动，整体呈震荡下行走势，显示业主对后市信心走弱。

　　广州作为首个开启“限卖”调控的一线城市，二手房交易行情受到外界关注。中原、合富等研究机构表示，当前广州二手房的看涨信心明显减弱。

　　“受新政调控影响，客户观望情绪持续，看房客明显减少，整体市场成交进一步走低”，广州中原发展研究部指出，从二手住宅盘源报价变化幅度看，本周报价下调5%以内的盘源增加最为明显，较上周净增5.6%。

　　此外，被外界认为本轮调控手段较温和的上海，同样出现了量价齐跌的状况。

　　据链家市场研究部，4月上海二手住宅成交1.55万套，环比下跌20.38%；此外，伟业我爱我家数据也显示，上海该月二手房成交均价为51902元/平方米，环比3月下跌0.47%。与2017年成交价最高的2月份53228元/平方米相比，每平方米单价下跌约1500元。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，目前一线城市二手房已经在调控的影响下出现“退烧”，下行主要还是表现在成交量上，而成交价的调整才刚刚开始，买卖双方仍在博弈。胡景晖则表示，整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑，买家观望情绪浓，市场议价空间在增大。

　　租金普遍回落

　　在二手房交易持续低迷的背景下，部分一线城市的存量房转而出租。房屋租赁市场供应增加，使得房屋租金也随之出现下滑。

　　21世纪经济报道的调查显示，一线城市租房价格正处于回落区间。

　　链家网北京站信息显示，租房板块下有多个房源均出现了降价标识。其中，降价房源约占挂牌房源总数的三成，多为4000-7000元的中低价房屋。在电话中，一位经纪人告诉记者，他代理的部分房源确有降价现象，主要是房主为了尽快租出而主动调低价格，但降价幅度并不大。

　　记者查询发现，北京丰台马家堡一套56平米的一居室房屋，当前挂牌价为4900元，而在4月该小区同房型曾以5400元租出。此外，在西三旗、回龙观等出租房源密集区域，均出现类似降价现象，下调幅度多在300元-1000元左右。

　　此外，多家租房网站的上海、广州、深圳板块也显示，部分房源的房租同样出现了降价现象。

　　机构的数据也印证了上述现象。链家研究院统计的房屋租赁数据显示，一线城市租金已出现回落。4月，除北京房租创下12%的涨幅外，上海、深圳房租同比分别下跌4.77%、1.21%，广州房租则相对稳定。

　　目前，上海是租金回落最为明显的一线城市，今年前五个月，上海的二手房租金已经出现三次环比下跌。

　　数据显示，上海房屋租赁指数首次下跌的时间点出现在去年12月，环比下跌0.13%，结束了该指数连续上涨90个月的行情。今年1月起，上海延续了下跌态势。

　　多家研究机构的数据印证了这一趋势。4月，中原上海租金指数为238.2点，环比下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大。

　　不仅是租金出现回落。随着一线城市的出租房屋供应量增加，房屋的出租难度也随之上升。

　　据链家数据显示，4月京沪广深的房源成交周期(挂牌至签约)均出现了7-20天不等的同比显著增长。即使是在房租上行的北京，从去年1月到今年4月，成交周期在7天内的房源占比也由43%下降到27%，成交周期在15天以上的房源占比则从11%上升至28%。

　　胡景晖指出，在政策收紧的影响下，二手房买卖市场持续降温，更多的业主选择由售转租。租赁市场房源供应量的增加，是房租得到有效平抑的原因。

　　“房租下跌跟楼市成交低迷有很大的关系。售盘少了，租盘就会多，供过于求租金就会回落，这几乎是必然的。”广州寒桐咨询总经理韩世同对21世纪经济报道记者表示，租金回落只是开始。今后，楼市成交冻结对租金的影响或将持续显现。

　　持续降温

　　一线城市二手房市场和租房市场的变化，是对新一轮楼市调控的率先反应。当前，市场正在回归理性。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，3月后的数据逐渐开始反映出调控影响，预示市场进入调整周期，后续市场成交将继续降温。

　　胡景晖则发现，市场理性正在逐步回归：“经过一系列调控，北京楼市曾经的恐慌情绪消失，业主不再惜售跳价，客户不再恐慌抢房。目前市场的交易节奏放缓，这足以说明本轮新政成效显著。”

　　“定价更为市场化的二手房及房屋租赁市场纷纷出现价格下滑，这说明管控的效果是积极和明显的”，易居研究院研究总监严跃进认为，对于此类下跌信号，从正面的角度看，即市场暴热的状态确实在转变。

　　严跃进进一步指出，一二手房价格是联动的，二手房的下跌必然会影响到新房，尤其是目前一线城市均进入了存量房时代，每年的二手房成交远大于新房，可以说二手房实际上决定了一个城市的房价定价体系；而目前一线城市的新房又普遍受限价管控，已然难以上涨，如果二手房继续降价，新房价格体系也将加快被重构。

　　展望后市，多家研究机构均指出，楼市进一步降温或将是大概率事件。

　　二手房市场方面，胡景晖认为，以北京为例，二手住宅交易量目前已降至低位，接下来或许还会下降，但降幅会逐渐变小，低位趋稳将成为持续走势。价格层面，由于前期涨幅过大，所以回调的空间依旧存在，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。

　　房屋租赁市场方面，严跃进表示，随着毕业季的到来，租赁需求将会上升，预期市场或有反弹可能，但未来一两年的趋势仍是平稳甚至下跌。

　　此外，中原研究中心指出，新一轮调控有继续收网之势，重点一二线城市和热点三四线城市不仅收紧了限购限贷，限售政策也在快速向三四线城市蔓延，后续或将有超过50个城市执行限售。随着限售政策的铺开，后市降温或将从一线城市蔓延至大部分被调控城市。