北京二手房市场价格部分回调20%

 近期，多家房地产研究机构的最新数据表明，截至12月中旬，北京新房和二手房成交量依旧低迷。

从统计数据看，北京二手房市场价格整体回调10%以上，超过8成二手房房源出现降价。

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北京三环学区房跌了20%以上

近日，我们走访北京发现，以往被视为刚需的学区房也出现一定程度的跌幅，三环内一些学区房价格甚至下跌20%以上。

西城区：价格并未出现明显下降

长椿街地铁附近学区房，每平米均价仍在14万元左右。

如果不是实施调控，这里肯定不是现在的价格。此地价格最高曾达16万元/平方米。目前每平米已回调2万元左右，跌不下来，也涨不上去。

北三环：已出现低于6万元/平方米的低价

北三环附近，150平方米三居室学区房，报价900万元。

知春路、海淀黄庄、中关村附近的学区房，成交均价约在11万元/平方米，相比最高点已回调20%以上。

六环外：房价较坚挺亦庄区域房价维持在高位

建造年代较新小区均价在4万元-4.5万元/平方米。建造年代较为久远的小区报价为3.7万元/平方米以上。距离市中心更远的亦庄区域，均价维持在4.5万元/平方米的高位。

据了解，经历了2016年底的上涨，此地房价每平方米上涨2万元以上。新楼盘的二手房比较抢手，加之往外卖的房源又少，所以调控并没有影响到这批新房的价格。

相关业内人士也表示，由于京东等知名企业在亦庄扎根，教育、医疗等方面都在引进资源，随着配套日渐完善，亦庄区域二手房相对抢手并不奇怪。

从统计数据看，北京二手房市场整体回调了10%以上，超8成二手房是降价的。其中，老旧差学区房领跌，很多老学区房已经跌回到去年三季度的价格。

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房价频繁下调是怎么回事？

值得注意，位于北三环的一套70平方米的学区房的报价。该学区房于2017年7月份在中介销售平台挂网，最初报价为660万元，在下调至600万元、再上调至630万元后，便一路下调。

截至10月份，报价调至580万元。目前业主报价为520万元，并备注价格还可以谈。频繁下调是怎么回事？

中介：

最初报价660万元是业主的意思。但是结合大环境和成交价，如果想尽快出手，这个价格肯定是高了。

果然当时基本没人看房，业主听从我们的建议下调到了600万元。看房的人迅速增多，业主心态也爆棚了，强烈要求上调到630万元。这一调，看房的人自然就少了，也就一直没有合适的买主。

业主着急出手，也就一路下调。如果买方是全款，价格还可以再低。

业主：

现在北京房价低，如果再卖不掉，我们打算年后再说。我们不相信北京房价会一直这么低。这里毕竟是三环，还是学区房，难道要低过杭州吗？

另外，如果房子租出去，租金市场价都在6500元-7000元/月之间，如果是首套房，都能覆盖大部分月供。

专家：

北京楼市降温，二手房价格下跌，这是多个调控政策的综合效应。而交易价格低迷，反过来使得很多房东脱手时犹犹豫豫，错过转手机会。

临近年底，发现真正的买家其实并不多，只能不断下调价格。不过，很多看似价格不断调低的二手房，其实相比去年还是明显上升，无非就是获利空间收窄。

不管怎样，价格下调说明二手房房东对未来价格走势出现动摇。随着一线城市房价出现回落，预计会有不少城市将跟进。

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二手房下跌才是真跌！

目前真正在下跌，或者很有可能会下跌的城市有哪些呢？

我们来看统计局给出的数据，有人说统计局的数据不准确。其实这样讲是不对的。

我们本来就是一个政策市，行政手段的干预是可能改变房价的，也会改变预期。所以找出11月份二手房数据下跌、或者保持持平的一些城市。

这里还是要重复一个概念：只有二手房价格才能反正真实的市场。新盘价格定价权在于开发商，调控的时候有政府的备案价。新盘价格是被操纵的，不真实。

一线的北京、上海还在下行。（深圳广州显示环比上涨了0.1%，也没什么关系。深圳、广州楼市现在是很稳定的，而且深圳、广州调控的时间也比较早。）

二三线有天津、石家庄、南京、合肥、厦门、福州、济南、郑州、海口、秦皇岛、无锡、扬州、蚌埠、安庆、北海。

对比2015年的数据，这些城市大部分都是大涨过了。有些人问大涨过就不会涨了吗？从市场的角度说，商品价格大涨过以后就会有调整，这是规律。

所以任何上涨的城市都会有回调的。至于回调幅度是多少，要看这个城市上涨的时候脱离了原本价值的幅度，要因城而异了。

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现在到底适不适合买房？

淡市的新房可买

曾经一位老司机说， 买新房，一定要抓住开发商的痛脚，趁他病，要他命。

在房价大涨的时候，几乎没有什么新盘在卖。开发商大多都在捂盘。随着年底了。反而逐渐开始卖盘了，而且很多城市的开发商像商量好似得，一下子放出很多楼盘，比如南京、郑州。

这是为什么呢？

其实这涉及到开发商的营销策略。首先，开发商卖房子，一定是以获取最大利润为首要目的。在牛市的时候，房子不愁卖，政府还用备案价压着，那咱们就死磕，看谁耗得过谁。

等牛市过了，市面上钱也紧张了。开发商的目的从获取最大利润变成了“尽量回款，保证现金流”，毕竟，有钱维持运转，才能活的长远。

淡季，一般的买房者是处于观望状态的。只有少量有实力的刚需，还有部分抄底的投资客才是开发商的客户。

所以，虽然楼市新盘少了，可是大家都觉得房价要跌。这个时候，你要快速出手。

二手房，把握季节行情

凡是市场，一定有自身的规律。我们看下图，下图是中国指数研究院的二手房指数走势。

没错！从05年到17年，除了大涨的年份，房价指数低估阶段大多集中在12月份到明年的3月份之前。即使是大涨的年份，这个时间段房价走势也是相对平缓的。

于是，我们得出结论：12月份到明年的3月份，这一段时间楼市很冷。而3月份之后，楼市房价才开始上涨。

造成这种现象是偶然的吗？当然不是。原因是我们要过春节。至于买房这种大事，当然是“过完年再说”。

而开春后，该上班的上班，该买房的也开始行动了。所以，业内把3月份叫做小阳春。3月份后，二手房市场逐渐活跃，开发商也开始推盘。

有经验的投资客，或者厉害的销售总，会根据3月份的楼盘定价和去化量判断将来一年的走势。

而我们买房的时候，可以反其道行之。买在淡市。

买家不着急买，不代表有卖家不着急卖。卖家明年也做好了要置换或者其他计划，希望在年底这段时间把房清出。在买家不多的时候，你会挑选到不错的低价房源，而且还没人跟你抢。