长租公寓运营难点重重 V领地如何玩转大社区？

 　（迈点网讯 谭博雅）近年首次购房置业年龄持续推迟，部分需求转向租赁市场。根据链家研究院数据显示，2030年我国租赁人口有望达到2.7亿。另有测算表明，2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。除了租赁人口本身的刚性需求，国家层面也在积极释放租赁土地、税收等利好，以及租购并举等政策引导。市场蛋糕足够大，然而长租公寓行业的发展情况却并没有想象中乐观。

　　长产业链、资本强相关等行业属性给运营造成重重难点，任何一个环节出现纰漏都会使收益大打折扣。行业虽然参与者众多，但能够盈利者微乎其微。在同行不敢轻易尝试大体量项目的情况下，V领地青年社区(以下简称“V领地”)成功运营体量1000间以上的大社区近20家，房源体量已达2万套，并于今年4月完成A轮融资2亿美元，据悉，品牌不排除近期获得A+轮融资的可能。

V领地CEO周君强

　　上海占据了国内长租公寓较大的市场份额，而上海体量最大的长租公寓则是V领地。

　　体量1000间以上，出租率95%

　　就集中式长租公寓的房源规模来讲，大多集中在200-300间，少部分达到500间。项目位置则分布在一栋物业的几层。而V领地的第一个项目规模就达到1800间，这在行业中并不多见，对于运营管理和销售的考验可想而知。V领地青年社区CEO周君强表示，“200-300间的小体量集中式项目实际是在和酒店抢物业，而公寓的坪效肯定做不过酒店。”V领地选择大体量项目一是避开了物业竞争的红海，二是能够依托大体量分摊成本，坪效也相对有了提高。经过两年多的发展，V领地在大社区的运营上已经积累了一定经验，周君强告诉记者，“社区大了，配套会相对齐全，居住氛围也会更好。只要运营得当，成本能够控制在较低的水平。”

V领地浦江芦恒路社区

　　行业内做大体量项目的运营商之所以少之又少，最大的原因除了前期物业租金投入，就是对销售环节的担心。而周君强认为，体量大并不一定代表招租难。例如，V领地470间房的中型社区，只有1间空着。上千间房的社区也能达到出租率95%以上。

　　这其中的秘诀就在于V领地背后强大的销售团队。“我们的房源已经在安居客、赶集网、58、闲鱼等渠道全面铺开。比较强的销售员一个月能达到30-40套，而同行能够做到10套就算比较优秀了。”除了单兵作战能力强，V领地还建立了基于IT系统的会员体系，而这就是其与同行在销售环节产生差距的基础。“并不是成为租户才是会员，而是从打第一通电话、第一次来门店拜访就被纳入会员系统，我们会把这些潜在客户管理起来。同行以往是销售依靠自身能力和客户产生强互动，而我们则通过会员体系完成。所有进出电话都通过IT系统来体现，所以在做客户数据分析的时候，能够很精准地抓住客群，提高成交率。”据周君强介绍，V领地新项目的爬坡期一般为3个月，即第3个月项目的出租率稳定在90%。

V领地房源实景

　　大店带动小店 泛社区打造区域生态

　　回到盈利的问题上，进入2018年，陆续有玩家因经营不善退出市场，其主要原因就是盈利不达标。周君强认为，租赁不是资产买卖，看增值。做租赁如果前期开始亏损后面很难补救。为此，V领地将每个项目都盈利当做一个硬性指标，在项目立项测算时十分谨慎。

　　由于公寓行业的产业链极长，物业改造、装修、运营管理等各个成本环节均需要精细化把控，否则会对最终盈利产生影响。为了在集中式项目的公区配套上最大限度地利用资源，节约成本，V领地推出了“泛社区”的概念，即在某个区域内，既有1000间以上的大社区，也有500间、300间等规模的小社区，通过分享区域内治安管理、生活配套、娱乐休闲、交通设施等公共平台，实现泛社区共享，促进区域的功能再生再造。另一方面，随着长租公寓近几年的发展，年轻人对于公寓的认可度越来越高，对于大体量的公寓更认可。泛社区直接促进了各个门店租客的互动，构建了良好的社群生态。

V领地社群活动

　　周君强表示，“我们做泛社区，通过大店带动小店，成本会控制下去。各个项目不再孤立，而是形成整体一个片区，项目与项目、人与人都形成了强关联。”

　　不同于外界眼中房产公司+物业管理的“二房东”模式，公寓行业并不是一个简单粗放的行业，对运营的门槛要求极高。周君强坦言，“怎么把运营做好?最核心的团队要沉到第一线去，做好产品标准化与运营精细度。”要把产品模型做成熟，然后才能进行标准化复制。积累与优化是一个反反复复的过程，既要耐力还要毅力。做过房地产、金融、律师等行业的周君强对公寓行业有着自己独到的理解，并深谙公寓运营之道。

　　他表示V领地未来要做的就是借助资本的助力加快市场扩张步伐，从区域型企业发展为全国型企业。初步目标锁定在北京、杭州、深圳、武汉四个一线及准一线城市，目前北京、杭州已成功布点。