房地产，或迎真正拐点

 今日财经最热的话题应是日韩等股市暴跌。日本跌4500点，跌幅12.4%，韩国跌8.77%，后者市场显然是受到前者影响。

一天跌这么多，确实比较罕见，既然都启动了熔断机制，意味着他们的股指在短期内还有继续向下的趋势。从市场表现看那，我们的大A其实也受到不同程度的影响。

为什么跌这么多？说来话长，简单地说就是，美国要降息，日本在加息。

老美要降息的预期，已经有一阵子了，但迟迟没有开启。不过，日前老美非农就业数据出来以后，远低于预期，这无疑加速了降息的预期。

现在市场上比较一致的观点是，老美应该在今年9月启动加息25个基点，年内共加息三次至75个基点。

而日本这边呢？不但没有像其他发达国家跟着降息，反而在日前决定把利率从0%至0.1%提高到0.25%左右。至于原因，其实也是没有办法的事。

都知道，日本的能源和食品等方面高度依赖进口，中东地缘关系紧张，能源这些价格涨易跌难，如果日元持续贬值的话，买这些东西无疑会花更高的成本，所以，只能选择加息。

我们还知道，一国货币持续升值的话，虽然能带来进口的好处，但对出口形成打击。日本加息导致的日元快速升高，则对他们国内的半导体、汽车制造商产生巨大的压力，企业利润呈现下滑趋势。

从这里我们可以看出，在生存与利润做选择的话，日本显然选择了前者。企业利润预期不好，加上因加息导致的市场资金出逃，造就了日本今日股市的大跌。

受其影响，韩国的高科技出口企业股票也大幅下跌。有意思的是，日本2000年后几次加息都对资本产生连锁反应，第一轮加息带崩了美股，第二轮加息则是让亚洲股市崩盘。

有人会问，日本加息，老美降息，对咱们的房地产市场有什么关系呢？其实，我们主要看老美的降息。

众所周知，老美疫情期间连续加息11次，利率加到5点几，利用美元的强势地位让世界的热钱回流。像房地产这样的资金密集型行业，无疑受到资金流出的影响，就如网上的一些评论所说，想把我们的房地产泡沫挤破，从而促使发生系统性金融风险，进而影响经济发展。

弄了几年后发现，自己经济发展趋缓，就业压力持续增加，说白了，自己也扛不住高利率对经济的损害，所以，老美的欧洲伙伴们率先降息了。加上日元加息对资本市场的影响，老美降息可以说铁板钉钉，而且速度应该比较快。

一句话，房地产企稳和回暖的最大外部环境即将扭转，这应是咱们房地产迎来真正拐点的外部最有利因素。一方面是外部资金将流入房地产；二是老美一旦降息开启，引导资金利率进一步下降就有更多操作空间了。

也有人说，老美历来都是如此，降息是为了后面的加息。我觉得，有这种可能，毕竟收割其他人，一直是老美的本性。不过，一旦降息周期开启，加息那应是几年后的事了，暂不用管它。

当然，任何事物的发展都是内因主导，外因只有通过内因才能起作用。

学过经济学的都知道，商品市场走势在于供需，供大于求，价格下降，供大于求，价格下降，目前左右房地产最大的因子就是楼市库存。针对这一问题，自去年7月份开始明确供需发生重大转变以来，在最近两个月时间，两次要求解决库存问题：

一个是“5.17”要求消化存量房措施，二个是“7.30”积极支持收购存量商品房用作保障性住房。

可以看出，相比过去的拆迁去楼市库存，顶层要求采用收储式去楼市库存，这样的话，去化库存更直接、所需的周期也更短。这显然了管理层的决心，还是坚持稍早前的看法，房地产的政策底已经明确。

这一切已开始逐步反射到市场上。

都知道，我们的房地产市场经过这几年的持续调整，泡沫已经逐步得到释放。根据机构的数据显示，35个大中城市的房价收入比已经从2019年的16.03降至11.87，降幅为26%。在野村证券首席中国经济学家陆挺看来，房价已经跌了这么多了，已经没什么泡沫了。

正因为如此，虽然目前的新房市场由于库存量大还在调整中，但二手房市场成交量开始企稳和回暖，说明越来越多的人已经接受目前的市场价格，逐步在入场。比如根据诸葛找房的数据显示：

7月份重点监测的14个城市，二手房成交量同比上升42.8%，环比也上升了0.26%（这个数据很不容易，因为7月份是楼市淡季）。按照这个趋势的话，整体二手房成交量累计同比预计到8月份就能转正。

值得一提的是，14个重点城市的二手房挂牌量环比呈现下降趋势，7月比6月下降了0.8%，重点城市的二手房去化周期环比下降4.9%，近3个月涨价房源占比呈现3连升。

虽然眼下房地产还是“以价换量”，但所谓“量在价先”，随着市场成交量进一步放大，买卖房人的信心也会逐步回升。随着二手房交易活跃，置换业主的房子能卖出去，加上新房库存被收储式快速去化，若无意外的话，明年“金三银四”市场开始逆转的概率也越来越大。