南京首个『第四代住宅』即将首开，房价格局将变

 第四代住宅」时代来临，2024年，可以说是南京「第四代住宅」的爆发元年，已开启遍地开花模式。

无论是河西板块的招商金陵序（G01）、中海江南玖序、中建合玺东方、江核的保利G15和城东的金基G02这一批高端改善盘，还是位于栖霞山板块的G79项目，都打出第四代住宅标签，全面开卷。

8月，部分项目开始高调亮相。

河西“神仙打架”，第四代住宅爆发

随着一系列改善型住宅的政策文件的出台，南京住宅市场产品力再次卷飞，尤其是高端改善住宅集中的河西。不少尚未公开的纯新盘更是紧急修改项目设计规划，落定第四代住宅，比如中海江南玖序、中建合玺东方等。

而在一开始就规划敲定南京首个第四代住宅的招商河西G01项目，终于来了！

8.5，招商河西G01正式公布案名：金陵序。

最新消息，项目预计8月10日公开城市展厅，9月开放样板间、会所、泳池等实景，最快三季度末首开。（以开发商消息为准）

作为河西首个公布第四代生态住宅的项目，招商金陵序将打造天空庭院 科技大宅。规划打造7栋10-24层住宅，其中3栋24层、1栋22层、3栋10层，建筑高度＜80米，容积率≤2.2。每栋均采用首层架空设计，打造高端会所 下沉式庭院 风雨连廊。

户型方面，项目主力打造建面约150、175、220㎡，其中220㎡或将是河西近期唯一上市的洋房产品，采用八恒科技系统。

从效果图中可以看出，东边户露台主要向南；西边户露台主要向西；奇偶楼层中间户的露台呈现错位分布，且同一水平楼层的露台设计也规律地进行错落分布。据悉，加上空中露台后，招商金陵序得房率能达到100%。

与招商金陵序只有露台相比，露台 挑空更是王炸级产品。

中海江南玖序墅厅大平层 大露台

在南京正式出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》文件后，中海江南玖序立刻响应，将第四代住宅纳入规划，在墅厅大平层基础上再次升级。

在原本户型基础上，加设室外挑空露台，其中199㎡户型将加设16㎡的空中露台，280㎡户型将加设南向34㎡的空中露台，300㎡户型将加设30㎡的空中露台。

试想一下，6.6米层高墅厅 大露台，中海江南玖序必将提升河西创新性产品新高度。

而据最新进度，中海江南玖序7月下旬发布了「第四代住宅」产品升级意见征询，投票结果超82%的人群希望通过项目样板间感受第四代住宅，压力再次给到中海，爆改升级的江南玖序预计最快上市时间要到10月。

项目实景示范区专注于塑造南京独特的“文化地标”，售楼处是13.9万块金陵砖带来的震撼。

中建·合玺东方爆改升级第四代

中建·合玺东方是南京首个提出“宁静住宅”的楼盘，带会所，引进智慧科技系统。

根据政策调整，中建合玺东方也是推翻了之前的产品规划，进行全面的第四代住宅方案调整，产品方面将增加挑空 露台，还提交了规划变更，新增了两处风雨连廊，户型面积也将有所变动，后期得房率将大大提升，从原先的80%左右提升到近100%。（具体以开发商公布为准）

目前项目位于河西永隆家居的城市展厅已正式公开，示范区预计9月公开。

扎堆入市！“平价版”第四代住宅落子栖霞

除了河西，第四代住宅已然成为了南京当下房企最坚定的选择。近日，栖霞山G79地块规划出炉，第四代住宅的风已刮到栖霞。

栖霞山G79地块拟建设11栋5层低密住宅和1栋4层商业楼，从效果图看，住宅部分奇偶错层布置阳台，部分楼层带有超大露台。且项目容积率仅为1.0，密度非常低。

2023年12月14日，该地块底价成交，拿地房企为南京经东产业投资发展有限公司，成交总价4.45亿元，成交楼面价10441元/㎡。预计房价2字头第四代住宅，打响了2024年刚需盘内卷第一枪，成为了南京首个平价版『第四代住宅』。

G79地块靠近栖霞山，周边已建成有摄山星城小学、摄山星城第二小学，北侧毗邻智谷大道，区域内建有密集的次干路与支路网，机动车出行十分便利。地块紧邻地铁5号线栖霞站(在建)、4号线北延白象站(规划)，居住氛围成熟。

产品力的突围或将带动板块热度。同样规划已出，引起市场强烈关注的还有江核的保利G15和城东的金基G02两大项目。

江核首座第四代住宅预计今下半年入市

去年底，扬子国投&保利联合拿下了4幅江北核中核地块，3幅地容积率为1.6，最后一幅为2.0，其中G15地块率先规划出炉，该项目将打造江核第一座第四代住宅，预计今年下半年入市。

保利G15项目共计规划7栋楼，其中4栋高24F层，1栋16F小高层，2栋6 1F洋房，且规划了会所、下沉式庭院和十分明显的露台设计。

高层/小高层项目的效果图，能明显看到东西两侧的露台设计，它的好处是户户有花园，同时南向采光不遮挡，也不影响生活阳台的正常使用。值得注意的是，项目高层/小高层也实现了栋栋首层架空，成为会所之外的第二公共活动空间。

从地理位置上看，江核G14、G15、G17、G18四幅地块位于江北新区中心区，紧邻定淮门长江隧道，西侧规划有多幅教育用地，其中一幅地块于去年2月正式确定将引入金陵中学优质教育资源，将提档中央商务区的教育配套品质。

金基徐庄G02地块，金基首个第四代住宅

金基徐庄G02地块，是今年3月，中北联合金基拿，容积率仅1.1。

据悉，G02项目将成为金基首个第四代住宅产品，规划建设4-5层低密科技洋房，内部有多个不同主题花园，户户观景，打造低密墅区改善人居作品。

项目户型建面约185、230㎡，其中建面约185㎡未审批户型图曝光，配备观景阳台、服务阳台，露台等多个空间，赠送面积超多！

过程图，尚未经过规划审批

目前项目产品方案是否会继续优化，开发商尚未公布，金基徐庄G02项目预计于10月份公开。

写在最后：

今年，随着一批第四代住宅的入市，南京房地产市场供应端将迎来颠覆性的转向，住宅产品业态将更加丰富多元化。

对于开发商来说，产品有卖点，市场便有销量。尤其在产品力已经卷到起飞的南京，第四代住宅能够形成鲜明差异化卖点，这也是开发商愿意大投入、甚至连夜改规划的重要前提。

区别于传统的房子，第四代住宅又称“庭院大平层”，户户都有私家庭院，得房率能接近100%甚至更高，这对购房者来说获得感很强。

总的来说，随着南京第四代住宅的“概念阶段”到逐渐的“批量爆发”，最值得期待的还是南京第四代住宅产品正式的落地效果。