龙湖集团深陷住房质量泥潭，只顾冲刺销售，长租公寓盈利尚远

 龙湖集团（00960. HK）继中期业绩会变维权会后，持续深陷质量爆雷泥潭，口碑全线失守。

精装房高价低配 已忘初心

一切爆发于8月26日，龙湖集团2019中期业绩会，2019年也正是龙湖上市的第十个年头。

一句“龙湖在长沙已成为维权的代名词”，不知向来淡定处之的龙湖集团董事长吴亚军心里有何感想。

事后经了解，涉事项目的名称为长沙“龙湖水晶郦城”，合同约定以精装房交付。

近日，《长江商报》记者赴实地考察，称该楼盘于2017年12月24日开盘，2019年7月交房，体量不大，2栋高层，1栋公寓，500余户。

业主维权的问题主要集中在“高价低配”，实际住房与样板房的装修标准相差甚远，款式建材等都降了档次，完全不像2500元/平米的装修标准。

有业主聘请第三方验房公司验收，结果是“不达标”。并且，龙湖方面还存在房屋精装修没有第三方造价清单备案文件等问题。

同时，还有业主在微博实名反应，新房墙体开裂、墙内渗水是直观感受，而新风系统的设计漏洞更是可能造成身体损害及安全事故。

业内人士分析称，此次维权所说的问题，或许与龙湖对于“施工标准的放宽”有关。新风系统的违规安装是偷工减料行为，从而节省人力成本，建设单位、监理单位、施工单位及总包方都负有不可推卸的责任。

经搜索梳理可知，除长沙外，龙湖集团还有成都龙湖世纪峰景、成都龙湖三千庭、鄞州龙湖天琅、上海龙湖天璞、杭州龙湖香醍溪岸、济南龙湖春江郦城、南京龙湖春江郦城、厦门龙湖、晋江龙湖观宸、京郊龙湖长城源著等，均不同程度出现精装高价低配、房屋质量、工程减配、虚假宣传等问题。

从频发的住房质量问题可以看出，龙湖集团的只顾高歌猛进，已忘初心。毕竟吴亚军给大家讲过一个故事，其创业房地产正是因为买房时的糟心经历。

“盖出质量卓越的好房子”，这样的初心已不再，取而代之的则是不断攀升的销售目标。

过于追求销售目标 负债攀升

“善待你的一生”，龙湖的Slogan。

突然颇有趣味，业主日夜拼搏换来的住房究竟是善待了谁的一生？业主本人？龙湖员工？还是龙湖股东？

不容否认，2019中期业绩会上公布的数据，着实亮眼。半年报显示，期内营业额为385.7亿元，同比增长42.2%。同期归属股东溢利为63.1亿元，同比增长16.1%。

销售方面，龙湖合同销售额为人民币1056.2亿元，较上年同期增长8.8%。

对于2019年2200亿元的销售目标龙湖很有信心，志在必得。

龙湖销售额的猛增始于2015年，要知道从2007年突破100亿，到销售额500亿，龙湖用了8年时间，而500亿到2000亿只用了3年。

2015年545.3亿元，2016年881.4亿元，2017年1560.8亿元，2018年2006.4亿元，跻身全国十强。

2018年为了维持高增长，龙湖拿地速度猛增，负债总额也有2017年末的2565.85亿元同比增长42.67%，至2018年末的3660.66亿元。

据Wind数据显示，截止2019年6月末，龙湖集团总负债已增至4553.98亿元。

高周转带来销售额，但如何维持却是一个大问题。

要知道，目前龙湖集团的销售增速已经放缓，从2017年的75.9%，降至2018年的28.5%。

那2020年实现3200亿销售额的庄之豪言呢？无非一把利剑悬于头顶。

对于房地产企业，业主的重要性不容忽视，而再漂亮的财务数据，也比不上过硬的房屋质量，龙湖从量变到质变要走的路还很长。

长租公寓难言盈利 管理艰难

值得注意的是，龙湖冠寓，2017年开展的长租公寓业务。

2019年半年报显示，冠寓已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一二线城市开业运营。报告期内，冠寓实现4.3亿元营业收入，公寓数量超过6万间，未披露整体出租率。

4.3亿元的营业收入，距离2020年20亿元以上的收入目标尚远，若要实现此目标，按照房间数量计算，需超过20万间公寓。

据《重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券募集说明书》显示，用于自有的住房租赁项目建设的投资规模达18.99亿元，包括苏州、杭州、上海、武汉等6个项目，共2701间公寓。

住房租赁项目装修改造及租赁项目共计9171间公寓，投资规模达10.46亿元。

此前龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓表示，冠寓分为两种模式，其中20%是重资产模式，80%是中资产模式，即租用物业装修后再出租。

从投入和产出来看，长租公寓尚处于无法盈利的状态，冠寓前CEO韩石曾称，近三年不考虑盈利。

但以目前的投资回报来看，盈利尚远并不是三年五年就可以实现的事情。

2018年底，韩石已从龙湖离任。

业内人士称，长租公寓规模发展存在三个拐点，5万、10万、20万。

龙湖冠寓已经过第一个拐点，管理问题突显。在21聚投诉及黑猫投诉平台上，对于龙湖冠寓乱收费的投诉颇多，包括收费标准不明确、水电费过高等问题，以及管理混乱房屋问题无人处理亦有业主投诉。

要知道，龙湖冠寓的租金已高于周边价格。以北京为例，酒仙桥店的租金为4099元/月起，4099元可以租到20-25平米的无窗暗间，而20平米的阳光小开间价格则为5240元/起。

有网友称，天津冠寓小loft价格在2500元左右，同等地段民宅租金为1800元左右。

需要注意的是，冠寓的价格仅为租金，还需支付水电费，而在百度上搜索“冠寓 水电费”，有很多人都在吐槽虚高。

只顾喊着做大做强，将业主抛诸脑后，发展不讲故事却有事故，长久以往必将被市场抛弃。