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奥园在临澧的心酸故事，也是所有房企共同的遭遇
奥园在临澧的心酸故事，也是所有房企共同的遭遇
过年时遇到疫情,在老家县城被困两个月。没想到的是,即使楼市低迷,但当地人聊得最火的话题,依旧是房子。相对限购较严的一二线城市,早就有专家预测,一些有潜力的四五线城市甚至县城都有可能受到房企的青睐。
可万万没想到,上周刚刚宣布大手笔收购的中国奥园,却在一个县城躺着中了枪。
湖南临澧县法院,没过脑子就把中国奥园的一位高层领导列上了“采取限制消费措施”名单,然后又秒速撤回纠正,说是弄错了。
临澧县很远,离奥园的大本营广州有一千多公里。奥园在全国有280多个项目,临澧不算起眼。有评论说,要不是湖南临澧县法院的一出乌龙,还真不知道临澧县还是一个这么讲“澧”的地方。
中国最市场化的行业里最有代表性的千亿房企,在中国最江湖的地方吃了瘪。
千里外的一记冷枪,吊足了吃瓜群众们的胃口。名不见经传的小项目,是怎么搞出横跨湘粤两地的大乌龙?
一
临澧是常德下面的一个县,去年GDP是193亿,在常德九个县区里排倒数第二。广州的天河、黄埔、海珠、番禺各区随便拎一个,经济体量都是它的十余倍。
也许面临地方财力如此薄弱,经济主要靠上级补助的窘境,临澧县也急需要寻找突破口,提振一下地方经济。而这个“重担”就自然落到的房地产开发上。据临澧县财政局网站显示:从2018年到2019年,临澧的卖地收入从1.89亿元大幅提升到7.54亿元。
于是短短几年,临澧县的楼盘如雨后春笋般的拔地而起,可是大多数楼盘都由是一些毫无名气小房企开发的,风险很大。奥园去之前,碧桂园、祥生是县里仅有的两家品牌房企。
高速增长的土地出让、良莠不齐的产品供应,让临澧本地的中小开发企业将目光瞄准了全国性品牌房企,希望引入知名开发商参与开发。
这是中国奥园与湖南炳屹诉讼的前情提要。
中国奥园的诉讼对手,湖南炳屹就是这样一家本地小房企。公开资料显示,湖南炳屹从承包大小各类工程起家,逐渐介入房地产开发。
它的资金情况捉襟见肘,债务缠身,是这场官司的起因。
然而湖南炳屹,以项目合作的名义与奥园合作,背地里却玩起了“金蝉脱壳”的把戏,试图把自身的欠款算到奥园的头上。
2019年卖了1180亿、账面现金680亿的中国奥园,在湖南炳屹眼里却成了“待宰的羔羊”!
于是炳屹多渠道发力,不榨出油水誓不罢休:“债主”们把奥园的员工赶出售楼处,关起门来吃火锅,长期赖着不走,不给钱就别想卖楼了;这边法院通过劳动报酬先予执行......这些只是报道出来的,吃瓜群众们也知道,既然是早有预谋,相信绝对不止这些手段。
盘踞本地多年的地头蛇,玩起了各种套路。
二
临澧的财政收入结构决定了,如果不依靠中央转移支付等上级补助,地方将长期处于财政赤字。而土地出让收 入显然是一个有潜力的收入来源。
然而判断一个城市是否具有房地产开发的潜力主要看两个指标:存贷款杠杆比率和城镇化率。从数据上看,2019年,临澧县的存贷款杠杆的比率仅有27%,远低于全国平均数字是66.2%。此外,临澧县常住人口的城镇化率只有51.73%,也低于全国平均数字是60.60%。
较低的城镇率和存贷款杠杆比,决定了临澧县房地产市场还远远还没有饱和,存在这较大的增长空间。
因此,如果临澧居民们的杠杆加到全国的平均水平,还能贷出来66亿元。按首付两三成算,能买90亿的房子。
对全年GDP不到200亿的临澧县来说,90亿元意味着几十个亿的卖地收入和十几个亿的税收。而如果想把这些收入稳稳的装进口袋,就只能通过房地产开发商来完成。
但是当地小房企无法盘活这么大的市场,就只能引入像中国奥园这样千亿级别的房企共同开发。
然而,即便猛龙过江,也难压地头蛇,需要和本地势力展开竞合。这两年,随着品牌房企持续下沉到四五线城市,不得不和地头蛇们越来越多打交道。
全国2846个县级区划,没有哪个县城不可替代。投资环境太恶劣的地方,绝大多数房企干脆选择不碰。
比如曾经的环京燕郊。过去,当地四大寡头几乎垄断了整个房地产市场,外来房企无从进入。2016年7月,北京万科的工作人员开车去环京的河北香河拍地。行至半路,被一伙人拦截,车被砸了,人被打了。
直到限购以后,这片市场经济的化外之地哀鸿遍野,品牌房企们才通过收购的形式进入这里。
能在激烈竞争中站到行业TOP30的房企,每一笔投资背后,都少不了总部、区域无数智囊的周密测算和风险压力测试。
那么,奥园“被”乌龙后,还有大开发商愿意来临澧吗?
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