楼市降价潮袭来！房价腰斩也许只是刚开始

 前些日子，马云发表演讲时指出“8年后中国最便宜的东西有可能就是房子”。而一向坚挺的楼市也仿佛是在印证他的话，开始出现松动的迹象。随着政策的持续高压，北京楼市成交量持续创新低，深圳楼市连续7个月下跌，合肥更是爆出楼价腰斩的传闻，但事实是这样吗？未来最便宜的东西有可能是房子？

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北京楼市量价齐跌，下跌已成趋势？

调控之下,去年楼市的“浮肿”开始减退。

近两个月以来,北京楼市成交量低迷,某些区域环比回落已经超过90%以上。其中,部分区域的零成交或零星成交之势还在持续,并且没有缓和迹象。从价格来看,北京各区域的房价均有不同程度回落。目前,市场报价与前期成交高点价格相比,回落幅度分别达到25%、18%、13%左右,高位接盘者已有拖延交易的苗头。另外,中介机构人员也出现流失转行现象。

市场人士预计,北京楼市将进入成交僵持和政策相对稳定期。

成交:持续低迷

“即使房价降下来,还是没有人买。”他是一位在北京市区工作的北漂,在北京燕郊拥有多套住房。前几年因北京限购,他不得不在燕郊买了房,后来楼市上涨,他又入手了两套。而如今北京周边限购不断升级,市场一下子也冷了下来。

事实上,“地量成交”已经成为当下北京楼市的特征。

根据某研究院统计,5月份北京成交商品住宅3781套,成交面积44.33万平方米,环比下降8.29%,同比下降50.49%。实地调研结果表明,成交量回落的程度更明显。

“近两个月来,我们这个区域只成交了一套。”在西城月坛金融街区域的链家地产中介经理小松说。此地是北京最热门的学区房区域,但是受调控影响,成交一下子降至“地量”。同样的情况还发生在北京南三环周边,不少区域成交回落70%-80%。

降价:就在眼下

成交量的低迷,直接导致房价的回落。当下北京房价的降幅,恰恰是去年楼市的涨幅。

降价幅度最明显的是北京周边燕郊区域。“有人说每平方米一下子降了8000元,实际上下降10000元的也有。而且,降价之后也无人问津。”房价涨得太快,如今被打回原形。

在调研中发现,此轮房价调整,已经波及北京最核心的二环区域。“今年初我们这个区域的最高成交价高于15万元/平方米,现在房主报价在12万-13万元/平方米。”小松说,房主可能还会降价,但不会太多。

调研测算,从价格来看,从北京周边到各环线,甚至二三环核心区域,房价均有不同程度回落。目前市场报价与前期成交高点价格相比,回落幅度分别达到25%、18%、13%左右。受成交僵持作用,下降趋势还会保持一段时间。

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深圳房价9连跌，是真跌还是假摔?

7月1日，深圳规土委发布了6月份房价数据，数据显示，6月份深圳房价为54492元/平米，较5月微幅下滑。至此，深圳房价已经出现连续九个月环比下跌。

9个月，深圳房价下跌7108元/平米

2017年年6月至2016年9月的深圳一手房数据

从房价的绝对值来看，2017年6月份深圳一手房成交均价为54492元/平米，去年9月份则是61600元/平米，的确已经下跌了7108元/平米。

但我们同时也应该看到，绝大部分都来自于去年10月份，当月即下跌了5989元/平

米。接下来的8个月时间，仅仅下跌了1119元/平米，平均每个月仅下跌140元/平米。

而且到了今年，我们发现下跌的幅度正在逐步收窄，6月份比5月份仅下跌了20元/平米。

成交量方面，从表中可以看出，2016年四季度至2017年3月份逐步下跌，之后逐步回升。

但从下跌和回升的幅度来看，从2618套到803套用了7个月，但从803套到2953套则只用了4个月。

房价到底该怎么看？

虽然房价是跌了7108元/平米，但对于房价的走势，我们仍然需要说明一点，表中的数据，是通过“换时间、换空间”得到的。

所谓换时间，指的是调控发威，市场供需两端瞬间取得了一种相对平衡的状态，买房的人少了，价格自然稳定。

而换空间则是“下跌7108元/平米”的关键之所在。我们从深圳各区（罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区）新房成交量来看，罗湖、福田、南山等房价相对较高区域的成交量快速下滑，而房价相对较低的宝安、龙岗两区成交量则迅速增加。

目前来看，新房统计口径最准确的也就是成交价，新房成交价虽然是准确的，但成交价的纵向对比则不靠谱。

这是6月份深圳各区新房供应量数据：

简单说，房价高的区域新房开盘数量下降，房价低的区域新房开盘数量上升，一降一升，房价成交量自然下来了。这就是深圳房价近9个月下跌7108元/平米的秘密。

而如果我们跟踪每个小区、每一套房的房价变动情况，你会发现，房价基本上没下跌多少。

深圳的二手房价格如何呢？

南山：

罗湖：

福田：

盐田：

宝安：

龙岗：

由此，从成交量和成交价的走势来看，深圳新房市场正表现出“量涨价稳”的态势。总体上来看，这是一种好的表现。从成交量来看，目前福田、南山、罗湖等区域供应量在增加，但购房者入市的区域仍然主要集中在宝安、龙岗两区域，这说明刚需正在入市。

深圳房价下跌是一种误导

新房受政策调控影响极大，二手房的成交量和价格才能反映真正的市场情绪

据郁亮说，深圳14%新房，86%二手房，二手房是个庞大的市场。今年6月，深圳二手房均价是每平方米 46631 元，5月是每平方米 46162 元，环比上涨 1.02%，同比上涨3.68%。从今年2月开始，深圳二手房价格上涨，现在，已经是5个月连续上涨。

对于深圳的投资者来说，最好的消息是，深圳的房地产投资在下降，但人口还在增加。

今年一季度，深圳房地产业增加值下降7.9%，规模以上工业增加值增长7.6%.房地产投资增速从去年同期的34.1%降到今年的7.2%。深圳房地产去库存完成得非常完美。深圳人口还在增加，2016年深圳人口净增长52.95万人，领先全国，深圳的人口增长率全国最高，达到4.65%。如果粤港澳湾区成熟，再过二十年，深圳的房价很可能与香港并肩。

深圳房价究竟是谁在博弈？

深圳一手房价跌，二手房价涨，现在炒房客由之前炒一手房市场转投向价格相对较低、调控相对宽松的二手房市场。这就造成了一手房和二手房市场涨跌互现在状况。

然而，从去年9月高位至今，深圳房价总共才下跌了11.52％。这就说明了地方政府希望看到房价慢慢跌下去的效果。

对于深圳来说，出台了各种严厉的限售、限购政策，就是希望房价能稳中有降，一边通过各种调控手段逐步将房价缓慢降下来，达到去杠杆化的目的。另一边通过当地企业职工的收入增长，购房能力增强，保证房地产泡沫“软着陆”。

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合肥房价几近腰斩，谁导演了房价过山车？

安徽合肥，这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市，去年一跃成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”，令人为之侧目。在胡润研究院今年1月发布的2016年全球房价指数中，合肥房价涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。在全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中，合肥也首次登上榜首。

去年下半年特别是10月2日以后，合肥推出“史上最严限购令”，房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂，价格持续回落，成交量不断萎缩。据房产中介称，目前合肥房价普遍下跌15％～20%，个别小区房价竟呈现50%的直线下滑，价格遭到腰斩。

合肥作为长三角城市群的副中心城市，在与上海、杭州、南京等周边城市的贴身竞争中，城市的经济总量和人口容纳量较小，人口吸引能力没那么强，房价长期以来不温不火。但为何去年以来房价涨幅如此迅猛和突兀？背后原因是什么？

金融炒房客 “高评高贷”上演 “空手套”

作为省会城市的合肥，多年来的房价一直很“低调”，在邻近城市南京2008年房价每平方米过万的时候，合肥房价还在3000～5000元/平方米之间徘徊，直到2015年合肥房价才突破万元。“那时感觉每平方米万元的房价太高了，一时还难以接受，其实周边城市早就奔3万、4万去了。”李文杰说。

脱离正常轨道的变化总是有原因的。去年全国各地涌来的“炒房团”云集合肥，他们所到之处，犹如“洪水浪涌，房价因之迅速攀升，不断水涨船高”。

“金融炒房客”，有单枪匹马来的，也有组团过来的。由于去年房源少，“炒房团”多，所以中介出来什么样的房子，这类炒家都全盘接手，然后再通过银行对这些房子 “高评高贷”，源源不断地把更多的钱从银行套出来，再投资炒房。

王涛称，他们去年做了多批这样的业务，其中有个“炒房团”是从浙江过来的，4个人组成一个团队。背后有几家公司赞助他们一部分资金，用来付炒房首付款，赚了钱再按比例分成。当时，他们一下子要了20套，让中介帮助计算首付、月供以及可以从银行套出多少钱。他们对房子品质要求不高，只希望找到面积大的房子，这样可以从银行套出更多的钱，这类“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。

这类“炒房团”大多不需要自己掏钱，如果做得好，还能多套出些余钱。他记得很清楚，有一个“金融炒房客”就通过这种方式，经过一番操作后多套出来20万元现金。

据了解，“高评高贷”，就是通过关系将房子价值评估高些，比如A炒房客从中介接手一套房子市值100万元，他让背后的财团帮其垫付，再找关系将该房产价值高估至150万元，按银行通用标准以房屋价值七成贷款，就能从银行套出105万元，这样还完财团垫付款，他用这种“空手套”还净赚5万元现金。

“炒房客” 亲述炒房套路：

组团控制房源，约定坐地起价，借助媒介造势

郭文强认为，去年领涨合肥房价的板块是滨湖，该板块也是房价迅速蹿升的最大元凶。2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购买了一批房子，均价在8000元/平方米左右，每个小区都有。此后，各路 “炒房团”蜂拥而入，接力炒作。大家互相通气谁都不卖，将这个板块的大部分房源控制住，伺机进行炒作。