越秀地产2018业绩亮眼，资本市场表现或开展寻顶之旅

  2月27日,在港股上市的内地房地产公司越秀地产在香港举行2018年度业绩发布会。数据显示,越秀地产去年超额完成销售目标,实现合同销售金额577.8亿元,同比增长41.4%。实现营业收入超过260亿元,截至去年底有近640亿元销售金额尚未入账。为今后业绩实现持续增长奠定基础。与此同时,越秀地产还重磅宣布,斥资141亿元向越秀集团和广州地铁收购位于广州增城的地铁上盖物业——品秀星图,并以每股2港元的价格发行30.81亿股引入广州地铁作为战略股东。越秀地产董事长林昭远表示,今年将以“深化管理提能力,经营驱动促发展”为工作主题,全力以赴完成年度销售及经营目标。并做优做强住宅和商业开发核心经营业务,重点孵化城市更新、养老产业、长租公寓等新业务,推动越秀地产实现快速和高质量发展。

  3月1日,大华继显发表研报指,周四(2月28日),越秀地产股价裂口向上,并刚突破一条上升通道顶。正在上升的20天(红色)及50天(绿色)移动平行线正发挥支持作用,并维持上行倾向。

  英皇证券则分析认为,越秀地产引入广州地铁作为战略股东会吸引市场关注,预计会带起整体内房股特别是大湾区相关的内房股有所炒作,短期越秀地产或开展寻顶之旅。

  销售靓丽 超额完成年度任务目标

  去年全国商品房销售面积17.11亿平方米,同比增长1.3%,增速比上年回落6.4个百分点。商品房销售额约15万亿元,增长12.2%,比2017年回落1.5个百分点。不过,部分龙头房企业绩却维持良好增长。其中,越秀地产去年实现合同销售额超额完成任务,再创历史新高。

  越秀地产刚刚在港交所披露的年报显示,2018年面对不断加强的行业调控政策和严峻复杂的外部市场环境,越秀地产通过提升经营管理能力和创新发展模式,打造企业发展的内生动力和核心能力。根据不同区域市场的具体情况,适时调整销售策略,加快销售节奏和资金回款,全年实现合同销售金额约人民币577.8亿元,同比上升41.4%。合同销售面积约为277万平方米,同比上升24.7%。

  而去年年初,越秀地产确定的当年销售目标为550亿元。这也意味着,虽然去年全国房地产销售增速放缓,但越秀地产依然超额实现年度销售目标,完成率为105.1%。其中珠三角、长三角和中部地区总计实现合同销售约536.8亿元,占该公司合同销售的92.9%。2019年越秀地产将年度销售目标定位680亿元,同比增幅在20%左右。

  靓丽强劲的销售令该公司各项财务指标更加持续稳定增长。根据年报,越秀地产去年实现营业收入264.3亿元,同比上升11.1%。毛利率约为31.8%,同比上升6.1个百分点。权益持有人应占盈利为27.3亿元,同比上升20.7%。核心净利润约为28.1亿元,同比上升19.6%。

  越秀地产董事长林昭远表示,2019年该公司将以“深化管理提能力,经营驱动促发展”为工作主题,全力以赴完成年度销售及经营目标。“把握战略契机,深耕重点城市,巩固市场地位,做优做强住宅和商业开发核心经营业务。重点孵化城市更新、养老产业、长租公寓等新业务,全面提升房地产价值链各环节的专业水平和竞争能力,推动本集团业务实现快速和高质量发展,不断为股东创造价值。”林昭远称。

  强强联合 广州地铁溢价战略入股

  在年度业绩发布的同时,越秀地产27日晚间还宣布,以约141亿元的作价收购母公司越秀集团和广州地铁持有一目标公司86%的股份。广州地铁将以每股2港元的高溢价认购越秀地产30.81亿股定增,成为后者的战略股东。越秀地产表示,交易完成后该公司在广州的土地储备将增加至近900万平方米,而广州地铁入股也有利于越秀地产深耕区域业务发展。

  根据公告,越秀地产向广州越秀集团收购目标公司51%股权,代价约为84.82亿元;同时向广州地铁收购目标公司35%股权,代价约为56.26亿元。合计涉及金额约141.08亿元。而目标公司持有位于广州市增城区地铁上盖物业——品秀星图项目。据悉,该项目为一幅住宅用地,位于广州增城新塘镇官湖村,属广州地铁13号线官湖站上盖物业,总建筑面积约为133.1万平方米,其中可售建筑面积约为94.0万平方米。项目将打造成住宅为主,教育、商业、文化等社区配套完善的超大型居住综合体。越秀地产称,该区域为连接广州与东莞的重要交通枢纽,正打造广州东重要的TOD(以公共交通为导向的开发模式)国际新城,未来将集铁路、地铁、长途汽车、公交等交通方式为一体,具有较大的升值空间。与此同时,交易完成后将大幅增加越秀地产在广州的优质土地储备、销售资源和现金流。

  同时,越秀地产以每股2港元向广州地铁发行30.81亿股股份,涉及金额61.62亿港元,战略引入广州地铁成为其第二大股东。对此,越秀地产表示,通过本次资本运作,公司“轨交+物业”的战略将顺利推进,进一步夯实了资本实力,巩固股东基础,为未来发展带来更大的协同效应。双方将在物业开发、商业经营、专业对外服务等领域开展深度合作,并且借助股东的资源优势,进一步加强其他省市国企合作,拓宽轨道沿线城市住宅和商业物业。

  值得注意的是,如果按照2月27日公告当天越秀地产收盘计算,广州地铁本次战略入股价格溢价22%。有分析指出,如此大规模、高溢价入股,也充分显示广州地铁对越秀地产管理团队和未来经营前景的信心。

  债务优化 为高质量发展保驾护航

  “继续紧盯房地产金融风险,要防止房地产金融风险出现大的问题。”在2月25日国新办例行新闻发布会上,中国银保监会副主席王兆星的表态引起市场对房地产企业债务风险的关注。债务优化也成为诸多上市公司今年的重点工作。记者从年报中发现,作为地方国企,越秀地产不仅财务指标不断向好,债务结构和债务年期组合也更加优化,为该公司实现更高质量发展保驾护航。

  记者对比发现,越秀地产资产负债指标明显好于同类公司。报告期末,越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额约为271.6亿元,较年初上升30.6%;净借贷比率为61.2%,较年初下降11.6个百分点。

  2018年越秀地产充份发挥境内外多元融资渠道的优势,加强资金管理,2018年成功在境外发行8亿美元三年期和4亿美元五年半年期公司债券,票面息率分别为4.875%和5.375%;在境内发行人民币8亿元三年期和人民币7亿元五年期公司债券,票面息率分别为4.24%和4.25%,使得债务年期组合和债务结构更加优化,有效防控财务风险的发生。

  鉴于良好的债务机构和持续稳定健康的财务表现,越秀地产董事會决定,2018年下半年派发股息每股0.051港元。连同中期股息,全年派息每股0.093港元。按港元计算全年每股派息同比增长1.1%。

  越秀地产表示,针对经济波动加剧带来的流动性风险、利率风险和汇率风险,该公司将重点加快销售资金回笼,并通过综合利用境内外的融资渠道,充分运用各类金融工具,优化资金管理,实现融资成本更低、融资渠道多元、负债结构合理、汇率风险可控的目标,为实现更高质量发展保驾护航。

  优质土储 近九成在三大核心区域

  2018年,不少房企调整拿地策略,越秀地产也结合自身的优势,进行多元化增加土地储备,去年累计增加土地总建筑面积超过500万平米,使得该公司累计土地储备接近2000万平方米,而且近九成土储是位于全国三大核心增长区域的优质地块。

  来自国家统计局最新数据显示,2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18%,增速比上年回落31.4个百分点。因此,不少业内人士预计,2019年土地市场供应有望逐步回暖,但房企的拿地积极性及拿地策略也将相应调整,多元化拿地成为趋势。

  根据记者了解,越秀地产在多元化增加土地储备方面,具有较大优势。2018年该房企通过国企合作、竞拍及并购多种模式,以较低溢价于广州、江门、武汉、襄阳、苏州、烟台、青岛、济南等8个城市新增优质土地16幅,总建筑面积约为505万平方米,按权益计算建筑面积约为192万平方米。数据显示,截至2018年12月31日,越秀地产的总土地储备约为1941万平方米,分布于全国14个城市,其中约86.3%位于珠三角、长三角和中部三大核心增长区域。

  2019年,越秀地产称将继续打造通过多种方式获取优质土地资源的独特优势,形成“招拍挂+集团孵化+国企合作+轨交+城市更新+收并购+产业联动”多渠道模式组合。其中,在公开土地市场上,按照控节奏、优结构、严标准、精布局的要求,重点投向快周转项目;深度发挥国企合作优势,加大“轨交+物业”合作拿地的深度和广度,深入参与城市更新项目,并积极寻求二级市场的并购机会。