2019年上半年大宗交易市场超2000亿 朗诗青杉资本表现抢眼

近日,朗诗集团宣布,其旗下地产基金平台青杉资本再度联合阳光融汇资本,共同收购位于上海市静安区的星星大厦项目。相关资料显示,在过去一段时间内,朗诗青杉资本已先后联合不同合作伙伴,于上海、北京、广州等一线城市成功获取了十几个存量资产项目。

2019年上半年全国大宗交易市场成交约2400亿 京沪领衔全国市场

此次青杉资本和阳光融汇资本共同投资的静安星星大厦项目位于静安区永和路118弄41号,是一幢15层建筑的存量物业,建筑面积约1.9万平方米。这也是继前不久双方联合收购北京东三环的船舶重工大厦后,在一线城市存量物业投资领域的又一次合作。

(上海静安星星大厦项目)

朗诗集团旗下青杉资本负责人申乐莹在接受媒体采访时曾指出,青杉资本在存量资产投资方面聚焦一线城市和少数强二线城市的核心地段,秉持“主动增值型”的投资策略。“寻找核心地段一些价值被低估、建筑老旧、运营水平差的存量资产,通过自身专业能力,进行重新定位、改造和运营管理,提升物业价值,为投资人带来良好的租金及物业增值收益。”

数据显示,与静安星星大厦项目类似的大宗交易持续活跃,截止到2019年7月中旬,全国大宗交易金额已达人民币2400亿元。

从具体的城市数据来看,朗诗青杉资本的战略投资布局与整体市场表现不谋而合,其投入较多的京、沪两地由于市场成熟度高、经济基本面好、供求关系健康和政务透明度较高,也成为资本的宠儿。

本土地产基金发展迅速 志在打造存量物业投资与全程资产管理的一体化能力

以活跃度最高的,也是朗诗青杉资本最深耕的上海为例,从400亿规模发展到几年前的600亿规模,直至2016年跨越新的台阶进入“千亿时代”,市场逐渐成熟。从刚过去的2019年上半年数据来看,仅上海区域的大宗交易市场就将连续4年破千亿,并进入蓬勃发展阶段,在这其中,除了外资基金持续活跃之外,类似于朗诗青杉资本为代表的本土地产基金构成的一批专业投资机构也迅速发展。

据克而瑞数据统计,2019年1-4月,各投资主体交易数量中,无论是交易宗数还是交易金额,地产基金公司和房地产企业都占据较高比例。

作为全球第二大经济体,中国目前可投资商业地产资金规模仅次于美国,有望在2020年增长至4.2万亿美元。与此对应,无论是中国目前的大宗物业交易额还是中心城区存量改造的资产占比都还很低。

对此,业内人士分析认为:“目前我国还尚处于从低流动性市场向中等流动性市场进化的转折期。未来随着公募REITs等房地产证券化产品的推出以及投资机构对存量市场的重视程度不断加深,中国大宗交易市场规模将进一步扩大。预计2020年中国大宗物业投资交易总额预计将增长至2600亿元。”受到当前中国大宗市场流动性较低的制约,国内聚焦收益型资产的地产基金目前还处于起步阶段,很多都还无法覆盖物业的整个价值周期。

受访中,申乐莹表示,朗诗从2015年开始就有专门的团队做存量资产收并购这一业务,已通过十几个案例的实践,在过程中积累了一定的存量资产投资能力,包括价值识别、交易结构设计、金融方案与资产间的匹配等,同时为了增强在细分领域的运营能力,在2016年底就成立了专门从事存量资产运营管理的部门。在集团转型升级2.0商业模式的大背景下,青杉资本逐渐聚焦于核心城市存量物业的投融资和全程资产管理领域,重点打造城市更新领域的价值发现能力、“投资-募资-定位-改造-运营-退出”的一体化资产管理能力,并已经通过多个项目实践,在项目获取、合作模式、资产管理、资产证券化金融创新等多方面积累了丰富经验。

如今青杉资本已逐步形成三条产品线,其中包括持有长租公寓类,如上海森兰国际公寓、广州解放大厦、上海黄兴大楼、南京紫悦广场等;持有办公类,如张江朗诗中心、北京船舶重工大厦、上海静安星星大厦、深圳朗诗大厦等,以及老旧住宅与类住宅改造类,如上海朗诗藏峰、上海朗诗新西郊等。以上海朗诗藏峰项目为例,该项目是青杉资本于2016年底投资的首个城市更新项目,已于2019年4月成功实现基金清算退出,为基金的投资人创造了超越预期回报的投资收益。

(上海朗诗藏锋项目)

面对目前国内大宗资产退出方面的政策顾虑,申乐莹则指出,相比于全球成熟资本市场,目前中国针对持有运营类资产的金融手段和投资退出方式还不够丰富,REITs等产品仍在试水阶段,如何基于资产质量和运营现金流,实现与国际市场接轨的权益型公募REITs市场,尚有包括税收在内的多个政策要点需要创新突破。存量物业的资产管理多涉及重新定位、改造报批和实施、租赁运营管理、退出时点选择等多个环节,相对于住宅开发销售模式而言,投资周期相对较长,需要匹配相对长期的资金和追求稳健资产和长期收益的投资人,而目前市场的资金总体还是偏追求短平快。

申乐莹也表示:“我们认为大方向是对的。在未来,能产生稳定持续的现金流的资产就是优质资产,当高增长的增量开发销售阶段逐渐过去,拥有稳定现金流的存量资产将获得越来越多的投资人的认可,目前我们也开始越来越多的找到和我们志同道合的投资合作伙伴。我们也相信随着国家“房住不炒”政策的持续执行,运营良好的存量资产的政策环境会越来越好,除了大宗资产交易之外,资产证券化等退出方式也会越来越成熟”。

目前,由朗诗青杉资本投资并进行管理的存量资产规模已近100亿元。

由朗诗青杉资本在2017年底与平安不动产联合投资、朗诗寓进行公寓委托管理的上海森兰项目,从投资、改造、开业、稳定运营,到实现全国首单合作型长租公寓储架式类REITs的成功发行,整个过程仅仅用了15个月的时间。