陆家嘴办公出租率单月逆市上升25%，办伴“智慧战略”全面升级

2019年以来，北、上、广、深等多个一线城市写字楼空置率创历史新高。世邦魏理仕研究表明，截至2019年上半年，上海甲级写字楼空置率同比上升4.4个百分点至18.0%，创下近10年新高。租金报价与有效租金同步下行，当期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。一方面是写字楼存量竞争激烈，另一方面，上海新增供应量却还在不断增加。莱坊*董事、上海办公楼及工业服务部主管张延军表示，预计2019年下半年，上海还将有超过150万平方米左右的新项目入市，市场租金将存在下行压力，空置率继续上升。

在写字楼"存量竞争激烈、新增供应不断面市、活跃用户持续减少"等客观因素的影响下，上海、北京等一线城市的写字楼去化情况愈发严峻，部分联合办公品牌也因经营问题面临促销降价和关店。而Distrii办伴作为中新合资的"智慧新办公"领军企业，意料之中地在风口之后乍显锋芒，不仅在上半年开启全国规模化的战略布局，而且各项目出租率均呈现稳步增长态势，成熟项目平均出租率超过90%，新开项目单月去化率超过20%。特别值得一提的是，在写字楼空置率屡创新高的上海陆家嘴地区，Distrii办伴金砖大厦空间7月单项目出租率实现25%的提升，上半年开业的虹桥中骏广场空间也在3个月内实现满租，一连串逆市优秀表现背后的原因令人深思。

一、办伴陆家嘴项目7月去化超200工位、虹桥商务区项目3月满租

据悉，受前滩板块、徐汇滨江板块、北外滩板块、虹桥板块等新兴商务区的政策支持和价格优惠等综合因素的影响，陆家嘴金融租户正在不断外迁，"写字楼长时间出现整层空置的情况、单套房源成交的时间维度拉长、企业租赁成交面积缩小···"成为了陆家嘴写字楼的招商近况。

相对于较冷的整体市场表现，Distrii办伴经营的陆家嘴金砖大厦办公空间的出租率却在快速提升，7月单月去化工位数超过200个，单月出租率较上月攀升25%。更难能可贵的是，在周边众多业主疯狂降价促销的情况下，办伴依然凭借高端智慧商务办公空间的产品优势守住了价格底线，平均签约成交价格比周边竞品高出1.5-2倍。目前，办伴金砖大厦办公空间的入驻企业以金融、咨询、IT企业为主，吸引了包括顺丰快递在内的众多知名企业入驻。

另外，地处大虹桥商务区的中骏广场办公空间今年3月中旬开业，该项目在周围楼宇大量空置、竞品竞争激烈的情况下，2个月出租率即突破80%，3个月实现满租，入驻企业以处于稳定发展期、具有一定规模的互联网和科技企业为主。同时，该项目以企业自持资产委托管理经营的独特模式受到了政府机构和行业的高度关注，吸引了虹桥管委会、平安财富中心、ULI城市土地学会、唯品会等诸多政府机构、国际房地产组织和知名企业前来参观交流，成为办伴助力高效盘活企业闲置资产的标杆项目。无独有偶，一年之前，办伴在虹桥的另一个办公空间冠捷项目，同样以"3个月满租"的去化表现吸引了众多企业的参访。

办伴各项目去化的优秀表现，得益于对传统办公行业升级的深刻理解和行业积累。对办伴而言，2018年是三年磨一剑，通过三年的打磨逐步形成了"空间+科技+服务"的三个"能力中心"；而在2019年，"能力中心"又升级发展为既紧密协同、数据共享又独立运作、可对外输出能力的三大平台：科技资管平台、办公科技中台以及招商资运平台。凭借着三大平台的综合运营，办伴自营、联营、输出和委托管理等多合作模式的各项目平均出租率、爬坡速度和续约率均保持高成长，稳步居于行业前列。

二、办伴创造行业高出租率、高爬坡速度和高续约率

首先，办伴在北京、上海两地所有项目的平均出租率接近90%，明显高于同行70%平均水平。办伴上海所有项目平均出租率达到85%以上，其中成熟项目的平均出租率超过90%。办伴北京区域项目平均出租率高达90%以上，项目坪效均高于所在区域平均水平40%以上，其中朝阳区和海淀区地段优势项目及大客户企业定制项目，共计6个项目自交付之日起均已实现满租。

其次，办伴项目出租率的爬坡速度越来越快，迭代后的3.0产品出租率达到85%的平均去化时间仅需3个月。以上海项目为例，办伴"虹桥中骏广场、虹桥冠捷大厦、张江景瑞中心、长宁携程网络大楼、漕河泾科创大楼"等项目均在3个月内实现了满租，且漕河泾项目以"2个月满租"刷新了办伴项目爬坡速度记录。在北京，中关村悦莱大厦项目装修期间已实现80%的预招租，开业当月满租，第2个月即实现盈利，成为中关村地区行业内的商办地标项目；天作国际、天使物语、海淀天翼、外企大厦等企业定制项目更是开业即达到满租。

第三，办伴平均60%客户续约率也远远高于行业30%平均水平。其中，上海森本大厦、冠捷大厦两个项目的客户续约率甚至高达80%以上，北京的中关村悦莱大厦续约率达到83%以上，外企大厦续约率也达到 73%以上。（据办伴内部1-2季度统计）

这些成绩无疑印证了Distrii办伴创始人胡京的理念：联合办公真正需要做的是深度升值。一般的联合办公模式跟办伴线下的那部分很像，但线下部分并不代表办伴的未来。通过线上自主研发的SaaS平台搭建和线下物理空间的不断布点，Distrii办伴试图构造的是一张智慧新办公的物联网，以支持未来企业与个人更灵活的办公方式的选择。

三、智慧科技成为未来写字楼招商的强大武器

商办互联针对近期北京写字楼空置率上升作了专题报道，并表示：北京写字楼市场不存在崩盘，只有新常态，且近期很多写字楼业主在探讨和推动如何通过智慧运营来提高服务价值，保住资产收益水平，而这种"主动调整"在市场好的时候很难发生。在市场下行时，智慧运营似乎是近两年楼宇升级必选。克而瑞表示，2018年创新办公生态整合事件共有88起，智慧办公成为新的核心布局领域。仲量联行也曾发布："2018年全球有200亿元美元投入在房地产科技相关领域，和前一年相比增长38%，其中60%都是投向亚洲。"科技，正在重塑房地产的经营模式。

回到2015年，国家双创战略孕育一大批"创新型"联合办公品牌的时候，许多企业都在以Wework为对标企业，将目标放在了"共享经济、双创升级、年轻一代"的新理念、新趋势上面，增值服务、社群服务似乎成为了联合办公非租赁业务的"*窗口"。而彼时，唯有办伴确定了以"智慧新办公"的差异化定位布局办公物联网，并前瞻性地创造了创新办公领域*的"线上、线下一体化智慧新办公解决方案"。并在四年之后，将一体三翼成功地升级为"科技资管平台（全办智造）、办公科技中台（筝际信息）以及招商资运平台（数办科技）"，共同组成办伴独有的"轻重分离、一体多元、科技驱动"的智慧办公运营服务综合平台。

四、办伴智慧新办公模式的"全面升级"

办伴因为在科技上的前瞻性战略布局，在打造办公物联网层面走在了行业前面，如今，智慧新办公模式又进一步全面升级。

（一）数据驱动的产品设计

首先，办伴将旗下子公司"全办智造"从智慧空间定制服务提供商升级为以数据为驱动的科技资产管理平台，业务覆盖投融资、改造更新、运营管理、资产退出的全资产管理流程，助力业主提升物业资产价值，推动城市更新发展。作为具有"科技"基因的资产管理方，办伴将基于自主研发的市场分析系统、智能测算系统、空间检测系统、改造方案分析系统等科技系统的综合判断，形成未来几年资产增值的"灵活方案"，从而再对空间进行业态重新规划，从而匹配企业生命周期不同阶段的需求，将共享空间、独立办公室、超能办公室、商业等多元产品进行弹性组合，协助企业充分利用资源以达到效益*化的目标。

随着市场的变化，办伴基于数据驱动所提供的"业态规划"更加灵活，实现整体定位和规划改造的*短周期和*小成本。这样优质的产品设计基于办伴创始团队拥有房地产行业多年的管理经验，从而实现坪效曲线的稳健、可持续的递增。

（二）智能高效的办公体验

办伴旗下的子公司"筝际信息"是专注智慧楼宇及智慧办公系统研发及输出的服务提供商。筝际信息成立之初便享诸多荣誉，是*家智慧办公领域入选2018上海*具代表性的50家人工智能企业，入选2019中国高新技术开发企业评选名单，有着诸多科技产品的"首创"实践。筝际信息研发的产品包含了楼宇通、物臻、人臻、智会、智座、智行、领会等十几项针对智慧楼宇和智慧企业的科技产品，覆盖环境、能耗、效率、硬件、空间、门禁、通行多个层面。

办公科技系统对于楼宇业主而言，将直接提高资产管理效率，提升人均管理面积和人均管理工位，单栋楼宇每年能耗降低平均30-35%，单栋楼宇每年物业人力成本节约80%。而对于入驻客户，智能云打印、超级视频会议系统、超级会议室管理系统、办伴APP、人脸识别门禁等与企业员工息息相关的智能科技可以直接优化员工办公体验，有效提升企业办公及管理效率。据统计，科技体验成为办伴35%的入驻客户续约的主要原因之一。

（三）品质温度的社区运营

办伴旗下的办公综合运营服务平台"数办科技"，集合"代理招商、经纪服务、社区运营、企业服务、基础物业、咨询服务"六大模块，通过一站式精细化运营管理，综合提升物业资产价值。有别于科技资管平台的重资产路径，数办科技更关注于办公资产的轻资产运营，从产业链上打通了招商和运营的壁垒，在实现高出租率和高续约率的同时，提升企业服务和社区运营的综合品质。

在服务层面，办伴正在打造完善的服务生态，从基础运营服务、社群服务到企业增值服务。每年近800场的社群活动，搭建了企业交流的平台，包含员工福利、户外电影会、下午茶、专业培训，参与人次达2万多个；一站式企业管家服务，以一对一深度服务，为入驻企业提供包含法律服务、人力资源、财税服务、工商服务、资质申请和IT服务等方方面。在实现效率的同时，让员工体验更多的人性化服务和温暖。

目前，办伴已在2国(中国、新加坡)、8城(新加坡、上海、北京、杭州、南京、雄安、苏州、合肥)拥有超过40个智慧办公空间，管理面积超过30万平米，累计服务超过2000余家优质企业。2019年下半年，Distrii办伴在全国将会有8个新中心陆续开业。在经济寒冬下杀出一片天地的Distrii办伴，以其智慧新办公的创新实践成为2018-2019创新办公年度活力品牌，如今全面升级之后的综合运营平台，又将会给一线城市的写字楼带来怎样的智慧变革？让我们拭目以待。