失控的龙湖：高管出走致系统性坍塌，长沙业主撕开了黑洞

 龙湖终于因为楼盘质量问题爆了。

8月27日，香港，龙湖集团2019年中期业绩发布会，一名从长沙赶往香港现场的龙湖业主手持话筒，激动而哽咽地讲述了龙湖长沙业主维权的问题。

“……我不得不来，我想问一下吴女士（龙湖集团董事长吴亚军），您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词？龙湖在长沙的楼盘都在维权，无一例外。……我们业主，您知不知道龙湖的进气口和燃气出气口只有五十公分。吴女士，我很钦佩您，我听说您是因为您买房子不满意才创办了龙湖，我不知道为什么会成这个样子，真的，我不知道，不知道为什么会成这个样子，我跟龙湖沟通多少次……”

之所以说终于，是因为龙湖楼盘的维权问题，早已此起彼伏。这位长沙业主说，龙湖在长沙已经是维权的代名词。其实，不只是长沙。在济南、广州、大连、天津、北京等地，维权拉起来的横幅，早已覆盖着龙湖集团那句标语——“龙湖，善待你一生”。

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"全国各地，没有楼盘不维权"

绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军曾于2018博鳌房地产论坛上表示，他一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。

确实出现了。作为“3456”鼻祖，高周转下的蛋，龙湖地产遍地开花。

2018年，8月，坐落在京郊古北水镇的龙湖长城源著，房屋出现楼梯塌陷、墙皮掉落、墙体渗水，引发舆论关注。

龙湖公关曾向市界表示，龙湖本身对产品质量要求非常苛刻，公司在全国已进驻了44个城市，在建或者交付的项目非常多。龙湖集团的CEO邵明晓也就此反思，“北京项目出现质量问题，是龙湖的原因。为此，龙湖做了多次复盘，坚决杜绝以后出现此类问题。”

然而，在那以后，此类问题此起彼伏，接连不断。

在济南的龙湖春江郦城，大量业主收房两个月不到，客厅、厨房、卧室、阳台的天花板均出现大面积漏水。尤其是下雨的时候，他们的房屋变成了鱼塘。而停车场里漏进去的水，都能没过了小腿。因为漏水导致电线漏电短路，电梯也因此忽然断电，频频停运。

长沙的龙湖紫宸，一样的漏水，导致电梯漏水漏电。如果下雨，电梯里漏进来的水，就像是下雨。长沙天宸原著，收楼前期，业主发现，房屋里地板的裂缝就像是蜘蛛网，每条裂缝都有1厘米宽，往裂缝里倒水，瞬间渗漏，也就是说裂缝是贯穿楼板的。在6楼倒水的业主，水滴顺利地滴落在5楼。

福建晋江的观辰二期，以及厦门龙湖，就像其他地区的龙湖一样，出现了房屋渗水。这让业主们无奈调侃，“既然开发商叫龙湖，意思是得有水才叫湖。所以他们要不要改名字叫龙滩地产了，起码海滩上没水。”

不过，龙滩解决了水的问题，但地面塌陷，却是让人深感恐惧的。

南京春江郦城，该项目工地塌陷，导致附近居民楼体开裂，数十位住户当即被要求紧急撤离。后期140多户居民在周边的6个宾馆里住了2个多月等待问题解决。济南龙湖水晶郦城，一场大雨过后，小区路面出现了塌陷，整个路面呈波浪形凹陷。出现路面塌陷的小区，还有成都龙湖听蓝湾，大连龙湖天琅等。

除了质量问题，缺斤少两也在龙湖的不少楼盘出现。

在成都西宸原著，购房时3800元每㎡的装修标准，等到收房，业主都惊掉了下巴。浴缸的龙头根本不具备出水能力，插座完全被堵在马桶后边，设计问题都好说，但装修材料，地板不规则翘起，瓷砖随处断裂。由于业主维权得力，此时惊动了当地政府，也让该楼盘的装修成了业内的笑话。

但是啊，成都的业主，这起码还是有装修的。在青岛的龙湖春江郦城，购房时合同约定每平米2500元的装修款，最后却是毛坯交付。

根据法治青岛报道，“2017年3月，位于山东青岛市市北区开封路19号的龙湖春江郦城项目开始销售。许多购房者签订购房合同时，合同里约定了每平方米2500元的装修内容。但到了今年6月28日交房时，业主们在销售人员的安排下签订了这样那样的合同后，到房子里一看，居然交付的是毛坯房。更为让人匪夷所思的是，听信了龙湖销售人员不签合同不能交房验房的说辞，急匆匆签字的业主们才发现，在所签的合同中，居然有一个合同是业主们接受毛坯交付。”

类似这样的维权与质量问题，我们以前很难将其与龙湖扯上干系，但近几年却频频发生，要知道当年，龙湖三家地产以品质卓越而著称。以质量讲故事，讲到他们自己员工都能背下来了。

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高周转下的蛋

早在十多年前年，龙湖地产便从香港引入高周转模式。比万科这些，不知早哪里去了。不过，那时候龙湖的“高周转”，基本上是以价换量，快速出货。跟后来的高周转并不完全等同。

从现在来看，其实房地产开发的运作模式不外乎这两种：一种追求品质，长线投资。因为房地产有一个正常的开发周期，一般中小盘常规情况要3年左右，如果时间太长的话就会导致资金成本的提高，也就意味着企业利益的降低；还有一种就是高周转率的企业，他的开发周期相对较短，或者说销售周期在一定程度上较短，那么他的资金使用率就会很高，这就是高周转。

2012年以来，每一年龙湖地产都要对外宣传自己对高周转的坚持。但在当时，龙湖还不断强调自己的质量，以此为荣，相安无事。也正在那年前后，万科提出了所谓的“5986”高周转模式，即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅”。

2015年以后，一切都变了。那一年房地产企业营收纷纷破千亿，恒大与万科在的销售额很快达到了3000亿。龙湖以往的对手都凭借“三高”突飞猛进。

不少开发商将以往万科推出的高周转进行提速，实行“3456”模式，因为拿地时间短、施工进度快，“3个月开发，4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金”演绎出了堪称激进的速度。

龙湖在此时似乎也慌了，2014年、2015年，龙湖的营收分别是492.9亿、545.4亿元，与千亿俱乐部相差甚远。在房地产行业，一旦失去了规模，基本就是失去了市场，失去市场，也就意味着要被淘汰。

高周转，这是每个房企都要面对的一条路，这条路充满了诱惑，虽然需要披荆斩棘，但却是一家开发商迅速扩张做大的制胜法宝。自2015年以来，房地产的千亿巨头不断涌现，整个房地产市场的体量也膨胀到了15万亿，龙头开发商引领的快速周转潮流，不断透支楼市中刚需的购买力。

2015年以后，龙湖一改以往策略，开始疯狂拿地，快速开发，高效出货。开始了新一轮的穷追猛赶。44城，地王频现 基本都是地王。从规模上，到2018年，龙湖的营业额终于突破千亿大关。不过，却丢掉了质量。

高周转可以让一家公司的规模迅速扩大，但同时却牺牲了利润率水平，从拿地到售出时间短，地价即便上涨也可以忽略不计。另外，标准化的施工流程、超高的销售费用投入，都让毛利率和净利率出现较大回撤。最终规模上去了，但为了获得利润，开发商极大可能为了节减成本，牺牲了楼盘的建筑质量。

并且，质量和速度，在某个阈值里，可能会是相互矛盾的。毕竟，鱼和熊掌不可兼得。

针对2018年北京房地产市场大部分都是限价商品房，作为一线操盘人员，营销该如何应对，龙湖北京营销总监张世铮表示，限价是命题作文，核心是高周转。

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为什么是龙湖

楼市这几年调控加码，不少城市设置了限价政策。应对限价政策，确实不少开发商都以高周转去应对。高周转下的蛋，很大程度上是脆弱的蛋。

嘴上说着谨慎拿地，但龙湖这几年频频制造地王，郑州、烟台、广州、厦门，单价地王、双料地王，龙湖对地块基本是志在必得的态度。不过，拿地成本本来就比竞争对手要高，限价以后，利润本就相应被摊薄了。

2016年6月29日，济南历城。龙湖14亿连夺三宗地。

编号2016-G019与2016-G020地块率先结束竞价，历经326轮拉锯，两地块被龙湖地产以96,608万元收入囊中，溢价率为202.77%，其中住宅楼面地价为4447元/平方米，商业地块地上楼面价为3760元/平方米。连下两城之后，龙湖地产再以45,147万元拿下编号2016-G024地块，溢价率79.53%，折合楼面价3141元/平方米。

这地块，就有日后出现严重质量问题的济南龙湖春江郦城。

除了高价拿地带来的成本问题，龙湖自身的制度体系也给建筑质量带来了隐患。

在不少地产行业人看来，龙湖各地楼盘质量问题频出，和龙湖的二级管理模式有很大关系。

作为一家超过千亿的TOP10房企，同类企业均实行总部、区域、城市公司的三级管控模式，而龙湖则沿用之前的总部、城市公司管控模式。

这意味着，龙湖的权力全部是集中到集团，重要审批均需集团拍板。其他公司则把权力下放区域，让区域有更多的主动权。因为管控半径过长，地方问题各异，集团难以深入了解，更难有效管理。因此，龙湖会对出现的系列问题失去控制。

“我们以前二级管控的时候明显发现拿地的沟通效率不够快，后来改成三级管控后我们区域自主性强了很多，沟通也快了很多。”一家房企高管说。

关键是，在二级管控的体系下，龙湖还实行了强调各地区控制成本的激励体系。

龙湖地区公司的年终奖奖金池的计算公式是：当年结算利润*平衡积分卡*一定的提成比例。事实上，直接影响年终奖的就是平衡积分卡，而平衡积分卡里的大头就是ROIC（投资资本回报率），计算公式就是：ROIC=EBIT（1-税率）/（有息负债+权益）。

因此，地区公司高管团队为了更高的年终奖，必然就要做两件事：一是要加快去化速度，卖得快；二是要控制成本，提升利润。

想快，就要赶工期；想要利润，就要控制成本。两者相互作用下，产品质量和品质出现问题似乎也就不难理解了。龙湖有些分公司在这方面做得很激进，也让品牌付出了很大代价。

同时，管理层的动荡，让楼盘陆续出现的质量问题，几乎处于一个无应对状态。

2019年2月27日，一则消息刷屏地产圈：龙湖集团副总裁李楠即日起将加入融创。尽管随后李楠予以否认，不过还是有消息人士指，李楠离职龙湖是大概率事件。

此前，龙湖集团掌门人吴亚军陷入“出走”风波，其出走中国达8个月，从未回到内地。原因成谜。随后，高管们纷纷离职。去年以来，截止今年三月份，已有8位高管离开龙湖。包括徐爱国、王亚军等集团高管。

1月，苏州公司总经理李刚离职；2月，南京公司总经理李宏耕转投融信、战略部总经理王亚军加盟中南置地、冠寓总经理王俊英离职；4月，烟台公司总经理李亮离职，龙湖集团副总裁徐爱国离职；10月，原冠寓CEO韩石加盟中南；12月，龙湖集团副总裁胡浩离职。

龙湖集团的命运放在了吴亚军对CEO邵明晓的信任上。近一年来，至少在直接管理上，邵明晓主导了龙湖地产方方面面，包括变革、业绩下滑、被沽空，以及正在发生的一切……

高管的集体出走，可以说直接导致了龙湖的系统性坍塌。长沙业主的千里赴港维权，不过是撕开了龙湖集团问题的黑洞。

质量问题留下的烂摊子，吴亚军也一时找不到人应对。这不，长沙的龙湖业主们都说被黑社会群殴了。