禾略---敬畏未来

一图看完本文核心观点

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对于房地产的预判，我们追求模糊的正确，而不是精准的错误，2020年的行情会怎么样，我们先从更宏观的角度去看——

未来30年，房地产行业会发展成什么样？

行业的发展，首先要看国际环境的变化，根据世界银行的预测，到2050年，亚洲的经济规模或将占据全球的一半，吃掉了欧洲和北美洲的份额，未来30年，称得上是亚洲时代。

现在的中美贸易战，只是未来30年中美竞赛的一个开端。根据世界银行的预测，中国作为亚洲第一大经济体，将在2030年，GDP总量超过美国，而到了2056年，又会被美国反超。

而2019年三季度，中国GDP增速下滑至6%，大家都很担心中国的经济规模，因为中国的上市公司，近年来ROE都大幅下降，而美国持续上升，尽管近10年，美国的GDP增速仅在2-3%徘徊，但他们企业盈利能力强，中国一旦经济规模优势不再，很多企业都会很难受。

此时此刻，房地产在中国经济中，需要起到了强心剂的作用，预计2019年全年销售额达16万亿，但这绝不是行业天花板，问题是企业在里面扮演什么样的角色？（详见旧文）

现在主流的观点是，中国房地产行业将进入寡头时代，强者恒强，行业集中度会进一步提升，但参考美国地产行业的发展经验——

专家在2005年预测，美国2010年的行业集中度将上升到45%，但从2003年到2019年，美国的行业集中度仅仅从23%提升到29%。

不同于其他行业整合度持续上升的规律，房地产行业很特殊，从美国经验来看，近15年以来，美国房地产行业集中度，就维持在一个区间内震荡，底部是20%，顶部是30%，2019年中国行业集中度达30%，与美国次贷危机前相当。

2006年前，美国迎来投资买房的热潮，行业集中度稳步上升至30%，随着2007-2008年次贷危机的到来，2009年行业集中度跌至20%，近年靠着量化宽松，行业集中度才有所回升，直到2014年，美国货币政策回归正常化，行业集中度也就稳定在29%。

单纯从行业集中度的指标上强行对标，现在的中国房地产行业发展阶段，类似于2006年的美国，2019年中国地产行业集中度，基本已达上限。

在2020年以前，规模是企业竞争优势的主要来源，市场容量的增长，使公司得以通过更大的规模经济降低成本，更大的公司规模，有助于防止敌意收购，那些没有对行业动态变化做出反应的企业，将被甩在后面。

目前，中国的地产行业的“小公司效应”依然突显（当公司的核心能力存在于个人，而非公司组织内部的时候，我们称该公司为“小公司”），这种情况下，小规模的尾部公司，凭借比较优势，能够打败大规模的头部公司，这就是为什么近年出现很多区域型的黑马房企。

客观上来讲，企业成长需要时间积累，包括管理能力的塑造和资金的积累。在牛市里，大企业可靠标准化快速吃尽市场红利，但在熊市里，大企业面对的挑战和困难更多，却也是小企业发挥比较优势，弯道超车的好时机。

2020年这种情况会更加明显，中国的头部房企，会因为其市场容量增长的瓶颈，迎来一段“真的想活下去”的时间，而区域型企业，更容易把握局部市场的发展机遇，存在逆袭的机会。

更进一步来看，在未来30年，大规模企业如何立于不败之地？小规模企业如何逆风飞扬？

关键在于建立应对流动性周期和经济性周期的组织能力，通过比较竞争优势立足，通过核心竞争优势持续

更多精彩内容将在2019年12月19日，禾略投策客研成果发布会上，与大家分享，邀请函奉上——