都9102年了，还在想着取消公摊?

　　前几天，一份住建部官网给出的名为《住宅项目规范》的文件成为继339“早夭”的烟花后由一轮刷爆成都人朋友圈的“网红”。

　　其实“爆红”的只是其中的一张截图：

　　其中的第2.4.6条的内容激起了千万网名的高潮，各种“公摊即将取消”“公摊不应被计入单价”的言论瞬间喷涌而出，同时更有“涨价论”让朋友圈炸开了锅，然而事实真的如此吗?

　　首先我们应该要注意到：这份文件的后缀是“住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。”前者说清范畴，后者标明现状，换言之这份文件当下只是一个工程范畴内尚属征求意见阶段的文件，一是和当下商品房交易中公摊面积的计价计算并没有直接关系(住宅交易环节住建部有专门的法规进行规范，如《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》)，二是该方案并没有进入执行阶段。

　　一定程度上来说，朋友圈“专家”的解读还来得太早，完全是混淆视听。有“专家”或许会说这可能是预告、风向，即便这个风向和猜测是真，那么公摊的取消对于购房者而言究竟是好是坏?

　　#壹·9012年了，买房子就别老纠结公摊了

　　其实关于住房公摊，大多争论无非围绕两点：

　　1.公摊存在的必要性;

　　2.公摊到该不该计入房价;

　　首先看第一个问题，公摊存在有没有必要?

　　当然是有必要的，虽然目前任然没有一份标准规定来划分公摊的范畴和规定公摊的处理方式(也是因为这一点公摊的存在饱受诟病)，但目前所有的房屋住宅、商办...等各种都存在公共使用建筑面积，也就是我们常说的楼梯间、电梯间...

　　这些东西是肯定且持续会存在的，不太可能消失，唯一能够绕过“公摊”的，除了独栋产品，似乎也找不到别的了。因此讨论公摊也只存在第二点——这玩意到底该不该计入房价。

　　其实一直以来很多人对公摊就有一种误解，认为公摊是独立在套内面积之外单独计价的，但真的是这样么?

　　早在2002年5月，中央7部委联合出台的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中就已经明确了“要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式”。(当然，此时还只是要求积极推进，并未强制规定)

　　到2004年7月，建设部的第131号令就已经修订了《城市商品房预售管理办法》，同年9月四川也根据最新修订发布了【四川省建设厅关于转发《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》的通知】，其中更是明确表述了要求开发商“按套内建筑面积计价签订商品房预售合同”。

　　也就是说，其实老早成都就已经全面执行了套内面积计价的商品房预售模式，而不是现在公摊之后才按套内面积计价。(可自行查阅相关条款)

　　既然老早就已经按套内面积在买房子，那我们不妨推导一下——在土地成本、建安成本、营销成本、建筑成本等一系列成本固定的情况下，单套房屋的总价意味着是固定的所以公摊的存在与否仅仅存在着宣传单价是否包含单价的情况，至于说影响总价，想想就好了。

　　反而公摊的取消，不仅没啥利好，还有几个不好~

　　#贰·公摊取消对于购房者而言并不是绝对利好

　　假设未来真的推行了公摊不计入房价，完全按套内使用面积计价，对于购房者而言“利好”究竟有哪些呢?

　　关于影响购房价格方面的“利好”在上面已经说过，我们可以来思考一下别的方面：

　　1.是否会减少公共区域权责划分的麻烦?

　　2.是否会提升产权面积的大小?

　　3.是否会增加居住的舒适感?

　　关于第一点其实很容易理解，并不会减少麻烦，反而会更麻烦!

　　公共部分不做出售之后，开发商将成为小区最大的业主，简单来说就是每天走的过道、电梯都是别人家的，你不交钱那就乖乖爬楼梯吧...这么一想是不是很可怕?当然，肯定没这么傻的开发商。

　　但如果真的推行了取消公摊，意味着个人业主只享有套内的产权，公共部分的产权归谁所有?如果归开发商，那么如何保证开发商会持续投入资金维护，如果不归开发商，现行的建筑容积率计算规则又是否需要调整?如果是一栋楼的业主共同出资购买，这就是换一种方式的“公摊”，多给钱的事开发商高兴还来不及。

　　关于第二点，假如真的按想象的方向执行，其实所得产权面积会更小。

　　从“套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积”的公式中可以看出套内使用面积其实是小于套内建筑面积的，而目前实行的“套内建筑面积计价”的交易规则中只是在计算的时候按套内面积来算，整体交易过程中还是把套内建筑面积+公摊面积进行了完全的权属转移。

　　因此，如果在那么在交易、计价环节中将只涵盖套内使用面积，个人业主将不再享有公共区域的产权，甚至连自家的阳台也只拥有专属使用权，而没有产权。

　　秉承着羊毛出在羊身上的千年真理，取消公摊只意味着一件事：你的总价没变，实际得到的却变少了。

　　而第三点就更好找到答案了——当业主对于公共部分、自家阳台不再拥有产权的时候，小区设施的维护、自家阳台是否封闭等真正落实到居住感受层面的问题将相继出现，但你没有产权，所以也只能看着而啥都不能做。

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　　最后还是要强调一下，“公摊”的取消与否目前并没有下定论，所以也别急着去信什么会影响房价上涨之类的说辞，而对于目前绝大多数购买住宅的人而言，几乎没有什么影响，毕竟总价在那放着，短期内更不会有什么影响。

　　即便是推行了，影响的只会是你的置业顾问可能要加班加点重新去计算你的房子应该怎么去算价格。

　　所以，与其天天吐槽和担忧房子公摊大，实得低带来的假负面，不如好好擦亮眼睛去挑公摊低、得房高的好房子，毕竟价格更低+产权更大，才算是真的卖得划算。

　　*以上均为分析，不做最终指导*

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