重磅！公募REITs终于来了！试点项目大概率为一线城市长租公寓

近日,有消息爆出:上海证券交易所于十几天前分别邀请券商和公募基金开会,鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs的试点项目,以期推出交易所市场第一批试点。

据某证券公司债券部负责人透露,本次试点要求采用“公募基金+券商资管”的双SPV架构上报公募REITs项目。首批试点预计将在近期申报,年内推出。

此外,试点项目最好和政策导向相关,鼓励上报一线城市及雄安、海南自贸区等区域的政策支持的项目。

睿和智库为此也采访了一些业内人士,并汇总了近期行业人士的看法,第一批公募REITs终于来了,推出指日可待!虽然本次推出的REITs还可能是过渡性方案,真正做到与海外权益型REITs接轨的中国版REITs,还需要等待上位法的修订,但毕竟将迈出了历史性的一步。

01推出公募REITs已具备较好的基础

2019年2月,全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华商业评论》上发表的署名课题文章中指出:“目前,中国推动公募REITs已具备较好的基础。2015年以来,国家政策也多次明确支持。截至2018年6月底,中国香港、新加坡市场分别有5只、11只REITs共持有76处中国境内物业,已发行的境外REITs资产收益表现良好。”

而且,在货币政策紧缩以及宏观调控不放松的背景下,国内房地产行业已经从“上半场”正式进入了“下半场”,即从原有“开发模式+粗放发展”向“存量资产+长效机制”转变,尤其商业物业目前面临着上亿平方米的更新改造需求,需要引入大量的社会资本,未来对于房地产企业自持房产的出租与城市更新领域都需要 REITs等金融工具的配套支持,给予资金支持的同时形成合理的改造设计和运营管理。

两会期间和近期监管层的一系列表态更是标志着 REITs 已经真正地进入了监管层的视野和工作计划,未来会呈现越发清晰的发展路线。

对于公募REITs的即将推出,清华大学货币政策与金融稳定研究中心副主任郭杰群表示:“鹏华基金在2015年时推出我国首只公募REIT。不过,受条件所限制,当时这只公募REIT与海外REIT的构架还有一些重要不同。REIT的成立需要法律“名分”。我国至今并没有相关REIT的立法,也缺乏相应的税收政策。但是,自2005年商务部推动REIT以来,REIT已经渐渐得到人们的理解。

显然,对于投资人来说,REIT的确立为投资人提供了可投的金融产品;对于地产开发商来说,提供了退出渠道。此次所涉及的公募REIT更接近政策导向的项目,如长租公寓,是更偏重于为项目的融资手段。而REIT是特定资产的运营管理模式。对REIT的立法和税收优惠仍需要尽快确立。”

02公募REITs对提高资产流动性具有重要意义

公募REITs产品通过将不动产以“出售”的方式转化为高流动性、低投资门槛的标准化金融产品,实现了不动产资产的稳定收益与普通个人投资者投资需求的有效对接。公募REITs对于坚持落实供给侧结构性改革的主线任务、促进房地产行业健康稳定发展、合理引导社会资本支持实体经济、稳金融及稳投资具有重要意义。

同时,从投资者角度而言,过去十几年来对于住宅市场的过度投资、投机模式不可持续且风险较高,公募REITs作为以不动产稳定运营收益为基础的权益性投资工具,兼具“股性”与“债性”特点,能够较好地将个人投资者对住宅市场的投资需求合理引导至商业地产。

03发展公募REITs的三种可行路线

对于推出公募REITs的路径,业内人士认为,可以在借鉴美、日本等发达国家的标准基础上,结合国情逐步落实推广。“先探索试点再规范发展,先重点突破再整体推进,这就是改革探索出的方法论。我国的资产证券化就是从试点开始逐步推进的,REITs也可以这样,先推出有示范效应的标杆项目,提升市场的兴奋度,然后再规范和整体推进。”一位接近监管机构的法律人士表示。

渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光认为,类REITs设计经验与尝试为REITs积累了交易结构与商业经验。经过监管部门和市场机构的共同努力,虽然境内还没有完全符合国际标准的REITs,但已经逐步形成了稳定且较为完善的法律交易结构,通过双SPV架构实现了商业地产价值的份额化、证券化,为REITs的发展奠定很好的理论基础和法律结构基础。

有业内人士则总结出3条可行路线规划:

一种是效仿 CDR 的“新券”模式,另外两种是公募基金结合 ABS 的搭配模式,即“企业 ABS 公募化”模式或“公募基金 +ABS”模式。

CDR“新券”模式的优势在于结构简单,不用受到公募基金、企业ABS 等既有规则的束缚,增加了中国版 REITs 的自由度,但相当于从零开始进行 REITs 立法,各相关方需要一定的时间进行摸索和尝试。

“企业 ABS 公募化”模式则是与类 REITs 的模式最相仿,如果通过制度安排在发行阶段将产品设定为公募模式,可以解决类 REITs 产品私募发行、缺乏流动性的弊端;该方法同时要解决目前 ABS 产品劣后级比例偏低且多为发起人自持的问题,而且需要证监会牵头在资产证券化产品业务管理规定中加入针对 REITs 的特殊指引规定。

公募REITs一直在各方的努力下推动,但是真正落地需要法律和税收政策的支持,期待公募REITs第一批试点早日揭开面纱!