地产行业，这可能是下一个潮水的方向

 回顾全年，政策的密集呵护、金融供给放松的逐步试探、需求的持续萎靡，交织成一幅鲜活的房地产行业独特的生存图鉴：虽阳光灿烂，但依旧寒气逼人。

从商品房交易的这个视角，2023年的房地产市场，确实乏善可陈。

但若是切换到租赁市场和长租公寓的视角，那可能会是另外一番景象，亮点颇多。

有两个数据供大家参考：

1，据仲量联行再2023年9月发布的2023中国长租公寓市场白皮书，截至2023年上半年全国管理规模排名前三十的品牌管理长租公寓总套数已达133万套，上半年净新增8.2万套；

2，据克而瑞统计显示，今年上半年TOP30房企集中式长租公寓累计开业规模达96.43万间，同比增长9.55%，环比增长4.35%，主要是因为房企系玩家在核心城市的大型租赁社区集中入市，推动了租赁社区整体开业增速加快。

两个数据，都说明了一个趋势：

长租公寓的建设和供应正在加速，且新增供应的主要是以集中式的大型租赁社区为主。从原先分散的、非机构化的长租公寓的混战，到大型房企和类似平安不动产这种不动产资管玩家的加入，长租公寓赛道正在迎来资金实力、运营实力和服务实力更强的综合型选手。

而这里面最核心的因素，是在房地产行业供需两端发生深刻变革的当下，国家对建设住房保障体系和构建房地产发展新模式，有着更高的目标和展望。而在这其中，优质的租赁住房项目，是建设住房保障体系的重要承载之一。

01

12月21日，由平安不动产打造、并委托华住集团旗下城家公寓负责运营的城家高级公寓嘉定新城地铁站店，正式开业。

作为平安不动产在上海布局的又一个高品质长租社区，嘉定新城租赁住房项目，位于上海嘉定区核心板块——嘉定新城，计容建面3.6万方，共有公寓642间。

据仲量联行发布的报告显示，在挑选长租公寓产品时，租客主要关注以下三个因素：

1，区位地段和交通便捷性；

2，租金和产品品质；

3，生活配套设施是否完善。

按租客对长租公寓的需求画像来看，嘉定新城租赁住房项目几乎完美适配租客的所有期待。

首先，项目周边基础设施完善，临近瑞金医院，附近有万达广场、宝龙商场等商业综合体，周便配套齐全，生活极为便利，距离地铁11号线800米。

公寓毗邻南翔古镇、嘉定远香湖、上海国际F1赛车场休闲景点，11号线直达上海迪士尼乐园，便利程度拉满。

其次，从产品品质方面，嘉定新城租赁住房项目的公寓有一室户、一室两厅、两室两厅与三室两厅等多种房型选择，且内部均有独立厨卫空间，配备完备家具与设备。

最后，该项目是平安不动产委托华住旗下的城家公寓提供专业化的运营服务，公寓内配备24小时安保服务；公区配套完善、功能齐全，配有多功能厅、健身房、咖啡吧等设施，为租户提供便捷的会客、学习、运动及社群活动场所。

可以看到，像上海这样的超一线城市，类似嘉定新城租赁住房这样的高品质项目，是新青年们在大城市扎根的优质选择。

02

实际上，在整个住房体系里，商品房一直是在主流的视野之内。但整个房地产的发展进程中，不只有商品房和买卖房交易，租赁也是其中的重要一环。

而这，同样也是2023年行业呈现出来的最明显的变化。

据益普索咨询公司等机构数据，2022年国内住宅租赁市场规模达2万亿元，预计2030年将突破3万亿元，年均复合增速有望达到5%-10%。

另据贝壳研究院数据，2023年上半年重点40城租赁成交量同比增加15.5%，35个城市租赁市场热度同比、环比均呈升温趋势，选择租赁集中式长租公寓的租客正在增加。

2023年3月，政府工作报告对房地产工作的重点要求是：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

尤其是像上海这样的超一线城市。在购房压力持续居高的大趋势下，如果解决不好长租保障的问题，也就留不住新市民和青年人，而这些人正是决定未来城市发展竞争的新鲜血液。

上海作为租赁住房需求较高的城市，据仲量联行统计，在2023年上半年，上海开业6个月以的项目平均入住率达到89.0%。

可以看到，作为关系民生福祉和城市化高质量发展的重要一环，租赁住房市场需求连年攀升，其中长租公寓是解决“居者有其屋”的重要抓手，也是衡量城市发达程度的重要维度。

随着平安不动产旗下长租公寓的不断入市，也为上海的新市民、青年人才提供了租房的优质新选择。

03

从2023年开始，一个最明显的感知是，从中央到地方，都在大力支持住房租赁市场的发展，推动加快建立和完善住房保障体系，尤其是保障性租赁住房的建设。

2023年8月26日，中国政府网披露，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）（以下简称“14号文”），提出了一系列重要措施。

“14号文”明确了两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

怎么理解？

借用网友的总结，就是一句话：“市场的归市场，保障的归保障”。

在整个住房体系里，以商品房交易为主的改善需求主要由市场来满足，而一二线城市的新市民、青年人正处在人生的起步阶段，在高额购房压力面前，更愿意选择灵活的租赁住房。《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，我国租房人群已突破2.6亿，一二线城市年轻人普遍有10年左右的租房过渡期。且对于高知青年人群而言，品质租住需求还在持续增长。

可以这么说，让居者有其屋的政府愿景，解决的办法就是加快租赁市场建设。

租赁市场是住房保障体系的基础，这已经是明牌。

但加快租赁市场建设单纯依靠政府的主导是不够的，更多的还是需要民间力量的参与。

所以我们看到，在整个住房保障体系的建设过程中，政府除了做好立法保障、政策驱动、土地定向之外，也在同步出台配套的金融体系。

今年年初，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，进一步为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

据ICCRA住房租赁产业研究院透露，目前拟申报发行的保障性租赁住房公募REITs达7只，上市后我国保障性租赁住房公募REITs规模将超百亿。保障性租赁住房REITs模式的跑通，不只是意味着市场规模会迎来长期资金的助推，更意味着住房租赁产业“投、融、建、管、退”的闭环完成。

这表明，住房租赁行业的底层逻辑已然发生改变：从开发逻辑切换到不动产的金融逻辑。

在不动产金融逻辑下，资产管理能力更加重要，住房租赁相关企业的能力涉及到从项目的选址、维护、升级，到租赁策略的制定、市场营销、租户关系管理以及投融资决策等多个方面。

因此，在行业新的发展逻辑之下，类似于平安不动产这样的专业不动产资管平台，是除大型房企之外，参与国家住房保障体系建设不可或缺的重要力量。

平安不动产是中国平安旗下专业的不动产资管平台，经营性物业管理规模原值超2200亿，包括办公业务、商管业务、租赁住房、产业物流和康养业务。租赁住房作为平安不动产的重点业务，以为新市民、青年人才提供民生保障和品质提升的双重目标为使命。

平安不动产积极布局租赁住房市场，目前已落地租赁住房项目共18个，布局北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等核心城市，租赁住房总规模160亿+，总房间数2万余间，凭借专业的资管和专业的运营，许多项目开业后即成为当地城市的明星长租项目。

而随着住房租赁市场进入快速发展的新阶段，可以预见的是，平安不动产依靠目前的领先力量和先进的管理水平， 将为这个行业勾画一个更美好的远景。