内地物业减值拖累业绩 老牌港资房企现亏损

 2023年，在房地产行情受冲击的情况下，内资上市房企中有6成出现亏损。相比之下，常年被贴上“保守”标签的港资房企却自成一派，业绩坚韧、盈利能力强劲，其中，恒隆地产、恒基地产、九龙仓置业、新鸿基地产等企业全年净利润均在40亿港元以上。

但今年以来，港资房企也有些扛不住市场压力，部分房企由盈转亏。

8月6日，九龙仓置业公告称，今年上半年集团股东应占亏损为10.52亿港元，而去年同期则为溢利18.05亿港元。与此同时，九龙仓置业的关联公司九龙仓集团此前也发布业绩预告称上半年预计亏损25亿港元至28亿港元。

8月2日，香港置地也公布2024年上半年业绩。报告期内，香港置地亏损8.3亿美元，基础亏损达到700万美元，而去年同期则有基础盈利4.22亿美元。

两家老牌港资房企在其亏损原因中均提及内地发展物业以及香港市场不景气带来的影响。

广开首席产业研究院资深研究员马泓认为，港资房企业绩的分化与业务布局结构、企业自身长期财务风险管控有关。

“若一些港资房企的布局集中在香港和内地，业绩则普遍受到宏观因素影响，面临挑战。这类企业香港业务普遍受到香港旅游业、商业整体放缓影响，开发商的物业出售和存量租赁业务营业收入下降；而内地房地产市场整体下行也导致一些企业存货去化速度相对较慢，短期资产减值压力较大，对财报形成压力。”马泓表示。

内地物业减值拨备拖累业绩

公开资料显示，九龙仓集团创建于1886年，综合资产总值达到4150亿港元，主要业务重点是发展内地和香港两地的地产及基建业务。作为在香港成立的第17家公司，九龙仓集团自香港恒生指数设立时就已经是首批成分股的30家公司之一，可谓名副其实的百年企业。

九龙仓置业从九龙仓集团分拆而来，并于2017年独立上市，主要分管海港城、时代广场、会德丰大厦等香港知名商场和写字楼，少量布局内地业务。

相比九龙仓置业，九龙仓集团的布局业务更加宽泛，除了香港和内地的销售物业、投资物业，还包括一些酒店、物流等领域的业务。

最近几年，受内地房地产市场以及香港经济低迷的影响，九龙仓集团和九龙仓置业均多次出现亏损。以九龙仓置业为例，2022年，九龙仓置业曾出现亏损超80亿港元，而亏损主要原因则是投资物业公允价值大幅缩水，虽然2023年扭亏，但今年上半年再次亏损。九龙仓集团的亏损原因与众多内资房企一致，主要是对内地和香港的销售物业进行了减值拨备，而今年上半年，九龙仓集团再次亏损的原因则是对投资物业进行重估，由此导致亏损。

同样作为香港老牌房企，香港置地之前在内地的发展给外界的印象是不紧不慢。与内地开发商高周转、高负债的模式不同，香港置地更加重视业务盈利的持久性，在商业领域布局颇多。但最近两年，香港置地在内地城市的布局明显加快，尤其是在重庆和上海，在其目前的业绩占比中，重庆的开发项目占比近半。

从港资企业在内地发展风格来看，多数港资房企青睐独立拿地，而香港置地却有所不同，更倾向于寻求机会进行合作开发，招商蛇口、华润置地、碧桂园等与其有过合作。

香港置地在内地最受关注的一次就是其于2020年初以联合体的形式摘得上海市徐汇区黄浦江南延伸段涉宅用地，斥资超310亿元，这块地至今仍是上海地王纪录保持者。

今年4月底，上述地王地块中的住宅入市，均价高达17.8万元/平方米，套均总价超过5000万元，且最贵的一套复式房总价高达1.28亿元，最终仅用了2小时就售罄。今年前7月，香港置地在上海的销售业绩为47亿元，位列TOP20。

即使是在低迷的销售市场拥有这样的战绩，香港置地上半年也还是亏了。在半年报中，香港置地解释道，公司业绩转亏主要是由于内地发展物业进行了一次性拨备2.95亿美元。

实际上，在今年5月23日，香港置地就曾发布临时管理声明称，因内地市场业务下滑，公司今年一季度合同销售的应占权益为2.62亿美元，同比下降36%。公司预计全年合同销售额将低于2023年的水平，利润率将受到多个项目的销售降价的影响。当时香港置地就表示，由于市场状况不断恶化，正在对集团的项目进行广泛审查，如果预计销售价格低于开发成本，则投资账面价值将减值。

仍加码布局内地

相比部分港资房企集中布局香港和内地，还有一部分港资房企是以全球化视角布局为基础运行，马泓认为，对这类企业而言，局部地区业务的风险对整体经营的冲击相对风险可控。

“部分老牌港资企业不仅有香港、内陆的业务，也有国外及其他全球业务，尽管最近几年香港和内地业务营业收入有所放缓，但海外业务营业收入保持稳定增长。同时此类公司长期重视资产周转率，资产负债率普遍处于40%以下相对安全区间，公司经营极具弹性。”马泓表示。

从2021年下半年房地产行业遭遇寒冬后，不少内资房企已经经历了近两年的业绩亏损。而港资房企的亏损是否会如内资房企一样延续？

“不同类型的公司状况并不相同。”马泓表示，如果业务布局与大部分内房股类似的话，可能短期内仍然存在短期偿债压力大、现金流紧张、资产减值等风险，亏损的状况可能会持续发展。但如果已经采取措施调整经营策略的，主要是通过削减资本支出、强化财务管控和资本运营的公司，逐步实现主动降杠杆的企业，其业绩可能会随着宏观环境的改善而转好。因此，不同公司应当加以区分。

虽然内地物业减值拨备是不少港资房企亏损的重要原因，但这并未阻挡港资房企布局内地的积极性。相反，伴随内资房企遭遇资金压力，这些曾经较为低调的老牌港资房企反而在看准时机加码布局内地市场。

据中国房地产报记者不完全统计，除了上述提到的九龙仓和香港置地，最近两年在着力加码内地市场的还有太古地产、新世界发展、嘉里建设、嘉华国际等，这些企业在北京、上海、广州、深圳、武汉等一二线城市积极拿地扩张。

马泓认为，从最近一两年的财报来看，在物业开发领域，目前港资房企在内地新的业务布局及投资更加聚焦在大城市核心商圈，逐步退出三、四线城市的地产开发领域，弱能级城市地产业务主要以盘活存量、加快周转或者出让为主。同时，随着国内经济发展模式的转变，盈利模式更倾向于提供不动产租赁并推动增值服务，包括物业管理、仓储服务等，这与过去注重住宅和商业地产开发为主的业态发展有所改变。