峰会笔记 毛大庆：不做表面文章，聚焦创造价值

 “未来城市的空间创新，无外乎两种驱动，一是生活方式变革，二是技术。所以找准生活方式变革的趋势和客户的需要，超前创造出对应的产品和服务，并用好技术化的手段，就能走在空间创新的前列。”

——毛大庆

2018年12月20日，由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合打造的“2018第三届中国不动产资产管理峰会”在北京W酒店成功举办。会议吸引了超过600人的资管专业人士参与，金融、商业、办公、居住、物流等大咖汇聚一堂，奉献了多场精彩的演讲和主题讨论。

优客工场创始人、董事长，共享际创始人毛大庆，在新职住分论坛上做了“趋势·进化·生存——楼宇共享经济的数字化跃迁”的分享。现场吸引了大量听众，甚至一度把论坛大门堵住。

 下面内容为毛大庆讲演内容实录（内容有精简）：

联合办公，或共享办公其实都不太准确，真正的意思是“一起工作”。工作在一起远远不是办公，在未来，办公的界限会变得越来越模糊。因为很多人没有“办私”，办的“公”就是“私”，办的“私”就是“公”，所以当工作变成生活方式的时候，办公空间衍生的商业模式其实是非常多元的。

全球企业不动产十大趋势

 1、员工队伍多元化

流动和临时性员工队伍正在推动企业不动产的快速变革，在第三空间办公的现象将越来越明显。尤其是当90后、95后，甚至00后成为企业的主力工作人员的时候，他们对空间的要求将发生巨大的变化。

上海有一家策展公司，共600多员工，但在签劳动合同只有3个，其他全都是平台性的员工。这公司平均八九十人在物理空间内办公，但并不固定，可能会在北京、上海、深圳、成都等地。类似的公司未来会越来越多，从雇佣关系变成合伙关系，从简单的员工关系，变成平台性的合作关系，而这样的劳动方式真正会导致市场对写字楼，对固定的办公室产生很大的动摇。

 2、空间灵活化

2018年第四季度，优客工场出租率直线上涨，究其原因，有经济下行的压力，企业选择共享办公以节约成本，另一方面，实际上客户的需求是“希望办公室更弹性一些”，因为企业员工的数量在不停地浮动。

 另外，优客工场平台上有一万多家公司，其中349家公司在超过十个城市选择入驻优客工场，今日头条有3800多人在优客工场各个场地里，抖音、快手、逻辑思维都在，他们的特征是快速落地，不再为办公室发愁，不找中介，不买各种家居。这种背景下，弹性、快速、流动性这些词变成办公领域内非常需要的服务。人移动以后，对空间的要求越来越灵活，灵活办公的比例在企业不动产的资产组合里面持续的增长。经过考察后，54%的员工每月至少在家工作一次，超过60%的员工在各种各样的第三场所办公，还有34%的员工至少在第三方空间工作一次，特别是互联网公司。

 3、创新文化

新的合作方式正在改变企业创新机制。97%的大型企业表示开放式创新对提高未来业绩十分重要或至关重要。创新文化在驱动着企业的办公文化的变革，是推动共享办公很重要的来源。

 4、数字化驱动

集成化的科技和生态系统将进一步提高企业绩效，无论是传统企业和大量的房地产的物业公司，以及各类新经济公司，对于数字化的投入和数字化的开发变得越来越重要。

 5、智能化

建筑智能化和办公空间智能化已经变成了空间服务商不可忽视的重要部分。企业不动产决策者89%认为传统不动产企业需要与地产科技企业合作以适应不断变化的全球环境；81%的租户认为智能不动产提高了员工的留职率。（数据来源：仲量联行）

 6、企业自适应化

大量的企业级用户在进入共享办公空间后，均希望员工和企业的文化能够自适应创新文化，自适应跨界交流，自适应企业家的撮合交流方式等，尤其是企业对于新文化、新科技自适应化的需要。

今天的企业越来越关注企业自身在空间内打破管理边界和原有的合作框架。

 7、 技能的前瞻性

企业都希望员工的技能适应未来的发展，考虑新的或非典型的技能组合，推动企业未来发展，并提高企业不动产的绩效。

 8、关注健康

办公场所策略和人力资源战略趋向一致保证企业员工的身心健康。关注健康也是共享办公重要的讨论话题，并非只指关注空气新鲜，除霾等。关注员工健康最主要的是放松，在一个压力很大，以及缺乏快乐的背景下工作和一个在具有颜值、美感、社群以及欢乐的背景下工作有很大的不同。

 在美国，有部分共享办公的空间设计师其实并不是室内设计师，也不是传统意义的建筑设计师，很多都是来自于心理学，研究图案、颜色、空间格局的变化等。

 9、人性化

办公空间向自动化和数字化转型的同时，也逐渐兼顾人性化体验的增强，创建以人为本、体验式和个性化的办公场所是趋势。

 10、社群化

优客工场四年里发起将近三万场社群活动，包括科技、艺术、体育等，启示在于非常有意思的多元文化的聚集场所可以提升入驻企业在空间办公的感知、体验跟效率。

房地产+ 的夹缝迭代

 2018年是房地产变革元年，“调整”是所有企业在战略层面都会提到的关键词。

经历的变化与革新也逐渐触及商业本质：房地产销售市场变道租售并举、高增长变道高品质、地产开发变道服务运营，两个革新则在于长效调控机制的建立以及降维升级的新消费形态成为一个基础。

 中国的房地产开发在过去的几十年里，因为土地太好变现了，所以没有人愿意做内容制造和内容运营，而接下来，当房地产开发转向不动产经营，会涌现出非常专业的赛道上的人，也会衍生出很多新的商业模式。

 房地产新的三观也由此产生：

1、价值观，尊重土地与规划、用走心的建筑设计更新城市；

2、战略观，避免短视行为，具备长期可持续发展的格局，这句话的背后标志着对资产的重新再认识，对不动产的重新再认识；

3、产品观，差异化为基础，客户满意度为尺度，现金流为王，创新围城。

那房地产需要+什么？

 物竞天择的逻辑不适合房地产企业，必须主动求变才能找到出路。房地产需要+互联网，+大数据，+智能化，需要产业链的折叠，但切不可停留在形式上，根本目的是提升坪效和提升管理收益。

 如果沿着坪效去思考，超级猩猩与瑞幸咖啡在“空间+互联网”经营上进行了非常重大的变革，超级猩猩平台将坪效提升到传统健身房的5倍以上。如何通过“房地产+”，让资产的坪效能够成倍的增长，这是需要研究的地方。

 此外，把中间原来很多不必要产生的成本折叠掉，这也是今天开发企业特别需要重视的环节，传统房地产的产业链过长，从一砖一瓦到桌椅板凳再到物业维修，消化分散了房地产的巨大利润空间。目前的市场环境下，抱团取暖才是生存之道，通过产业链的折叠与压缩，可以增强全产业链的纤维度和韧性。

 大数据的源头不是BAT而是覆盖了线下消费场景的房地产行业，而数据背后的商业逻辑其实是在当下传感器技术下，空间和用户交互中出现的大量数据可以被抓取以及沉淀，然后分解与反馈。当反馈与分析体系完善之后，数据供应链将成为房地产+X的全产业链中的X元素。

破解共享办公空间的坪效之问

 对优客工场而言，未来就两条业务线，一是管理输出线，一是自营空间线，管理输出线更关注的是管理面积，优客工场在今年签署了33个项目，签约管理面积是21万平方米，2019年计划70家管理输出店，管理面积大约能够超过40万平方米。自营空间线则对于单位经营面积内的销售额有极高的诉求。

 在共享办公空间，房子和桌子不是产品，而是生产资料，通过桌子导流，引入高素质产品和高利润产品，获得高坪效才能真正覆盖房租、人力及空间损耗，并实现盈利。

 而坪效的提升最终都指向把“房子的墙”拆掉，用户可以无限倍数的增长，空间里流量以及消费量不断的叠加。

在这个背景下，优客工场也做出了自己的坪效模型：共享办公空间坪效 =  出租率  ×  客单价 ×  叠加消费率  ÷  管理面积，可以确定的是共享办公坪效超越普通的零售，超越经济型酒店都没问题，因为它的外延足够大。

具体来讲，原来大家关注的是一张桌子租多少钱，现在更关注的租赁后能提供什么服务，通过这些服务让用户能够在二次、三次、四次进行消费。同时，还有会员系统，优客工场从三千张桌子到一万张，三万张，四万张，现在有九万人在空间内办公，明年可能会掌握大概将近20万人，而他们每个人在空间和桌子上每天要花费起码十个小时上班的时间，在这个过程中就可以叠加出很多的商业收费和各种各样的价值。

 例如，如果把每张桌子变成一个屏，那这就是分众传媒，二十万人会变成一个庞大的商业价值资源，最近优客工场在12月推出商业权益合作以后，现在一百多家公司寻求合作，给九万员工提供体检、保险等，所以优客工场将发生质的变化。

 当然，这背后需要一整套完整的管理系统。优客工场已经制定了行业管理标准SOP，而SOP的建立是完全出于客户触点感知的，在共享办公里一个客户从入驻到办公到退出，大概一共会有50多类客户触点。同时，也分析了国内外的同行对于办公入驻客户的问题分解，并将了解到的近97个问题都反馈到优客工场自己的SOP。

 同时，SOP的编写又跟后台的管理系统直接挂钩，所以这是一整套的技术化手段。由此看来，共享办公并不是赚租金差的“二房东”模式，已经慢慢衍生成为一种专业管理的专业能力，包括SOP的建立，管理系统的开发以及人员的专业化培训等。

 反过来，这套专业的管理系统又可以将桌子带进酒店，咖啡场，进到任何地方，产生更多的可能性。

 技术驱动、会员消费方式、沉淀有效数据，这是优客后面在不停的探索的东西，技术会成为优客工场下一个阶段的发力点。

用科技定义城市更新

 科技化的手段在共享办公领域会有大量施展的天地，过去谈了很多年智慧楼宇，谈了很多年的智慧办公，但都没做好，只是弄两个智能门禁，实际上跟用户没有关系，因为不运营客户，只有运营客户的人才会关注什么叫智能化。

 智能化对客户有什么用，对管理者又有什么用，能不能提升工作效率，降低运营成本，能不能让用户舒服方便，这至关重要。

 智能化办公主要由七大核心组成，分别是身份识别、空间管理、设备操控、设施调节、环境健康、 自助服务、APP平台，最重要的还是身份识别。优客工场将空间做了一个全时段的分析，从早晨上班到晚上下班，有多少个场景在共享办公里面会出现，包括办公场景，休闲场景，会客场景，各种场景，每一个场景会有哪些客户触点，会客、打印、交流、参观、酒水、咖啡、休闲等等，这些过程里面做他们的精细化服务。通过这些触点，抓取客户的服务习惯和找服务的漏洞。

 这里面有一条实际上这些传感器和数据集成将来共享办公会成为智慧城市的一个很有意思的一个节点，很多智慧城市的数据传输、总结都可以从一个一个的共享办公里去抓取。

 智慧城市的起点是数据，从数据出发，以链接和感知激活，并进行无限循环的分析，每个共享办公空间都是智慧城市的一个节点，通过把这些节点联合，优客工场也将变成智慧城市的传感器。

“我们其实也没有最终形成结论，共享办公远不如酒店行业那么成熟，整个才发展四年，但是有一条我们很坚信肯定是一个发展方向，也是人们真正的需求，共享办公本身如何变得更加成熟完善，变成一个更有意思的物种，有待我们更多人去探索”。