物业管理行业现状及管理逻辑

 一

随着我国房地产市场调结构进程不断推进，房地产将逐渐由增量向存量时代迁移，地产存量时代的到来将对物业管理行业提出更高的要求，也意味我国物业管理行业将在未来一定时期内处于稳步向前的发展区间。

（一）物业管理市场

近年来，我国物业管理市场增长迅速。2015年以来，行业在管建筑面积持续提升，截至2020年末，我国物业管理在管建筑面积增长至259亿立方米，较上年同期增长约20亿平方米，较2015年增长48％，年均增长8.16％。

图1：2015-2020年中国物业管理行业在管建筑面积

数据来源：中指院

物业管理市场集中度持续提升。根据中指院发布的物业管理百强企业发展情况来看，2015年以来，我国物业管理百强企业在管建筑面积增长迅速，2020年，我国百强业务管理企业在管建筑面积已较2015年翻倍，增长至129亿平方米。与此同时，百强企业在管建筑占比持续提升，由2015年的28.6％提升至2020年49.8％，整体来看，我国物业管理行业市场集中度持续增长。

图2：2015-2020年中国物业管理百强企业在管建筑面积及占比

数据来源：中指院

当前我国物业管理居民满意度较低。根据中国消费者协会于2019年公布的36个城市、148个住宅小区物业服务调查体验情况显示，物业服务实地体验评价得分65.14分，整体处于及格水平。从各个管理环节得分来看，设备设施管理得分84.70分，相对较高；环境管理得分64.89分，处于及格水平；秩序管理和客户服务管理相对较低，分别为59.35分和54.47分，处于不及格水平。

（二）现行物业管理模式的弊端

现行主要的物业管理模式以企业为主导，采取“包干制” “酬金制”，此种模式弊端较多。

表1：包干制和酬金制比较

一是无法理顺业主与物业企业利益关系，易形成囚徒困境。在包干制模式下，基于利己驱动，双方不但无法建立信任，甚至成为了利益冲突的对手，即物业服务人员管理服务水平越高、投入资金越多，则自己获得的收入就越少；而业主越欠费，获得的相对服务就越多。在酬金制模式下，物业管理公司收取业务收入的固定比例作为物业报酬，为获取更多收益，物业公司可能存在不合理提高物业服务费用基数的问题，或过度支出物业费用，使得业主需要承担物业费不足而致二次分摊风险。

二是业主较物业企业弱势，缺乏社区治理架构。包干制模式下，物业小区范围内错误地建立了一个卖方机构唯一，但买方是一个人群的不公平“市场”。物业企业拥有明确市场目标和完善组织架构，本应作为全体业主“忠诚信义”的管家而存在，但代表全体业主对物业实施管理的业主委员会，由于组织结构松散、成员不专业和不专职等因素，很难像物业单位那样形成有效运转的权威中心，其治理能力也难以匹敌具有专业性和组织力的物业管理团队，甚至有些住宅小区尚无业主委员会，本应由业主委员会行使的权力却由社区或街道代为行使。酬金制模式下，物业管理企业在利润驱使下可能会提高酬金支付基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，很难找到有理、有据、有效地压缩开支的根据，由此会带来物业管理费用的攀升。

二

物业信托模式通过实现管理权与收益权相分离，明确小区各利益方法律关系，构建以业主利益最大化为旨归的小区治理共同体，从制度机制上化解居民小区治理矛盾。

（一）核心逻辑

物业信托模式的核心逻辑在于调整小区各利益方法律关系，构建以业主利益最大化为旨归的小区治理共同体，从制度机制上化解居民小区治理矛盾。区别于传统包干制以买卖关系为基础，信托制以《信托法》《合同法》和《物权法》框架下业主和物业企业的信任为基础，在这种关系中，委托人是将财产权拆开后分别给予受托人与受益人，即管理权和收益权分离。

（二）参与主体

与一般物业服务中双方订立合同不同，“信托制”有三方主体或还可以设立第四方主体：

1.委托人即业主（业主大会），委托人拥有住宅小区的财产权利和财产的共同管理权利即物业管理权利。

2.受托人即物业企业、信托公司，受托人按照委托人在合同中约定的目的，以自己的名义管理受托财产。

3.受益人（每个业主），受益人享有财产管理的利益（安全、舒适及可能的资金分红等）的同时，享有部分委托人的权利，特别是对委托管理事务的全部信息的知情权和对受托人过失的诉权等。

4.监察人，信托监察人有权以自己的名义为维护业主利益提起诉讼或者实施其他法律行为，不必再召开业主大会来获得授权。这大大简便了维护业主共同利益的程序和降低了成本。小区所在社区党组织成员、居民委员会成员、律师、会计师、人大代表、政协委员等公众人物均可作为监察人，他们和业主一样能充分了解小区物业管理事务处理过程中的任何信息。

（三）管理基础

一是实现共有资金的公共属性与物业企业有效隔离。物业费用以专户形式运作，专款专用让物业企业不可能通过降低物业维护品质来获利。要想获得应有的利润，物业企业只有通过用心服务，才能提高每月业主的物管费缴纳率。

二是给予受益人知情权与监督权，打破包干制黑箱。每个业主均有对管理服务全过程的财务情况、管理服务标准、管理服务记录等一切信息完整的知情权。《信托法》赋予单个受益人权利，合同约定任何业主个人都有权对物业服务提出质询，且物业企业负有自我举证责任，业主个人对物业企业侵权或错误行为享有提起诉讼权，诉讼结果对全体业主有效。

三是理顺业主与物业企业利益关系。物业企业在利他原则下工作并获得公开的、符合市场条件的、有尊严的酬金（固定金额或百分比），年度物业费的结余由业主享有，避免了物业企业与业主的利益冲突。

四是通过信托安排实现社区共治。基于《信托法》赋予监察人的权益，社区和小区党组织作为物业信托模式的监察人，享有与业主受益人同等的监督和起诉权，从而有效置入党组织领导和监督小区事务的渠道，将小区治理的主体从业主与物业企业的二元对立，转变为社区、小区党组织、业主、物业企业、信托公司多方的合作共治关系，还为专业社会服务组织、律师事务所、会计师事务所等政治力量和社会力量有序介入小区共同治理提供了合法渠道，重构了小区治理多元共治格局。