昔日王者今暴跌，广州东真的到处是坑？

 楼市冷淡，房价回调……去年年底至今，这样的字眼已经出现了很多次。就连昔日的王者——增城，这个广州东既不限购又“距离市区最近”、“压制南沙、赶超黄埔、对标番禺、接轨天河”的区域，都已经连续跌了快一年。

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销量价格大幅下滑 三大板块几乎“腰斩”

根据广州中原研究发展部月初发布的《2022年上半年广州一手住宅市场总结》来看，增城区虽成交量还是较多，但环比、同比皆呈大幅下跌态势，早已不再稳坐王座。

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（大家都不好过，增城是更惨的那个）

在上半年全市十大热门成交板块中，增城的几大板块也“跌跌不休”，就连号称“离广州最近的不限购板块”、“广州东TOD枢纽”——新塘，都难以支撑，朱村、永和更是直接“腰斩”。

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回想四五年前，增城作为“广州东进”的领军人物，风头是仅次于黄埔的存在，甚至某些项目价格超越了相邻的黄埔。无数投资客也因此涌入增城，成为了房价的助推器。

说一件真事，2018年初增城房价飞涨的时候，小编曾推荐朋友到增城投资了2套房产。4年过去了，这位朋友再也没有联系过小编……

那么，昔日的东部王者，为何今天会“一买一个坑”呢？

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进度缓慢 利好超兑 遍地新盘的增城“优势”已不再

小编上周特意去增城几个热盘看了看，发现有几个“特点”。

第一是增城的新盘扎堆，实在太多了！

小编站在路边随手一拍，照片中竟出现了3个新盘，可见增城楼市的竞争激烈、房价内卷。当年拿地有多疯狂，如今出货就有多艰难；开发商的步子迈得有多大，如今房价的坑就有多难填。

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究其原因：选择越多，越难选择。在如今的经济大环境下，购房者都想再等等看，现金在手慢慢挑，反正新盘多的是。

第二，增城的利好兑现进度慢，难以达到预期。

当年销售画的“东部枢纽”、“第二机场”、“富士康科技小镇”等一系列的大饼，至今购房者们都还消化不了，市场在经历前几年的集体高潮后，已经进入冷淡期，成交欲望不高。4年前，小编到增城，大部分地方都还是工地；4年后，小编到增城，大部分地方仍是工地……

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（顺利复工都要上喜报，可想而知市场多低迷）

第三，别人都松绑了，自己却还在原地。

去年年底至今，广州周边的中山、东莞、佛山等大湾区城市纷纷出台政策为楼市松绑，广州同样暗流涌动，多个限购区也“偷偷”为限购开口，这就转移了相当一部分刚需购房者的注意力。同时黄埔区房价的下调力度也不小，此消彼长，置业主力军要么咬咬牙上黄埔，要么周边看看，要么持币观望再躺一会儿，增城“不限购”、“近广州”、“价格低”的优势荡然无存。

第四，“雪崩的时候没有一片雪花是无辜的”。

楼市自去年以来整体疲软，广州限购区形势都不容乐观，外围不限购的增城有所下调也是情理之中。不是增城表现不好，而是你们对它期望太高。

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（看这绿油油的一大片，像不像韭菜？）

说这么多，增城真的摆烂到一买一个坑了吗？

经过小编当天的踩盘实探之后，发现其实并非如此。

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高实用率成杀手锏 刚需天堂才是增城最终归宿

当天小编看的5个项目，都是主打刚需，据销售称，大部分客户都是来自天河或者黄埔科学城等地。在看过样板间后，小编发现这5个项目的产品都设计得比较极致，几乎都是N+1户型，以至于实用率都超过了90%。这对于刚需客来说，就是一个非常吸引的地方了。

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其中，中建凤榕台的67㎡三房1.5卫极致户型，其中那0.5个厕所不具备淋浴功能。户型充分利用了飘窗和阳台的面积，充分诠释了“麻雀虽小，五脏俱全”，使用率高达99％。这个户型简直刚需友好，133万就可以上车。

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项目其他的户型的实用率都在94%以上，配合17000多元/㎡的单价、离21号线凤岗站约500米的距离，的确适合刚需上车。

说到中建凤榕台，就不得不说就在其旁边的保利水木芳华了。作为打响板块内乃至增城房价内卷第一枪的项目，销售中心门口大大的“SALE”宣布了其定调。

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6月初开盘时低至16300元/㎡的价格，卷死板块内的其他在售项目，也让其火速成为市场热销“神盘”。

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产品方面同样是刚需友好，80㎡的2+1房两卫户型，客厅宽敞，比较通透，而且三个房间都比较大，给人感觉像是100㎡左右的大三房，实用率很高。几个板房看下来，感觉都比标示的面积要大，不知道实际交付的时候是否会“样板间仅供参考”了。

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对比中建凤榕台和保利水木芳华两个“邻居”，其实求同存异，难分伯仲。对于刚需来说，如果选择该板块，这两个项目都属于可以“闭眼买入”的。

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（工作日都能有这么多看房客，谁说楼市冷淡？）

再来看最热门的新塘板块，越秀星耀TOD项目距离新塘TOD枢纽600米，窗外就可看到。周边配套较为完善，毕竟新塘算是增城人气最旺的地方，居住方便。目前主推100㎡和125㎡两个户型，属于刚需偏改善型产品。

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100㎡的3+1房方正实用，主卧很大，做了满墙的衣柜和一个展示柜后，还有盈余空间。其他房间也不小，客厅出阳台大进深，比较通透。总体来说实用率很高。

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项目具体价格未出，销售透露备案价在2.8-3万元区间。这个价格对比旁边的新世界某项目3.5-3.8万来说有一定优势。总价300万左右上车新塘TOD旁3+1房大户型，这在几年前不敢想的事，现在却触手可达，刚需们再一次笑醒。

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（新塘TOD仍在建设中）

最后来看一个多年成熟大盘——尚东阳光。距离地铁13号线沙村站约900米，比新塘还离市区近一点。这个开发了超过10年的项目，目前入住已经超过3000户，在小区内随处可见老人带着小朋友在散步，很有家的感觉。

社区内的园林绿植、楼栋间距都做得不错，体育运动场所设施也一应俱全，小学和幼儿园也是在社区范围内，总体来说居住氛围浓厚，配套成熟。

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项目的产品同样是主打刚需，实用率高，毛坯交付。在很多人不满意开发商“精装修交付”的今天，能毛坯交付，相当于给业主很大的后期设计空间。还有最重要的一点：现楼交付。毕竟是开发超过10年的大盘，所见即所得，避免暴雷风险。

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价格方面，均价在1.8-1.9万/㎡，最低可至1.7万/㎡，销售称“吊打13号线沿线80%的项目”，仔细想想，价格方面的确如此。

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