前十个月 京楼卖出了2761套10万+住宅

 今年以来，楼市虽然不景气，却隔三岔五能遇到想买高端住宅的咨询，甚至还有怕买不上四处托关系的，也算是当下楼市的一大反差奇观了。不只是观感如此，成交数据也有印证。根据合硕机构的统计，截至10月26日，北京单价10万 的高端住宅项目已经成交了2761套，成交面积达50.71万平方米。

这是什么概念？仅前10个月，10万 住宅的成交量就比去年全年还多出了700余套，累计的成交金额已达569.22亿元，平均单套成交总价为2062万元，各项指标均已创下年度历史成交的新纪录。

显然，在整体楼市的一片萧条中，10万 的高端住宅项目“火”出了独立行情。一般来说，高端住宅市场在成交量上只占楼市总交易量的1%左右，但又因为高定价、高成交价，往往具备了一定的风向标性质。那么，此次高端市场的持续走强，是否会为整个楼市带来复苏呢？

　多个10万 新盘售罄

没有喜报，没有声音，更没有热火朝天，但已经没房了。

十一长假之前，位于太阳宫的新型共有产权房玖合府悄然开盘，当天便全部售罄。作为单价销售指导价13万元/平方米，由于政府持有10%产权，实际售价约为11.7万元/平方米的高端住宅，玖合府以单套近2000万元的起价，一天之内实现了清盘。

一位参与了摇号的购房人徐飞(化名)透露道，他在今年初考虑过北沙滩的中建壹品学府公馆，但因为疫情原因加上他名下的两套二手房都没有成交，最终遗憾错过了。这次，正好两套房子都卖了，手上有了钱和购房资格，对太阳宫的玖合府势在必得，甚至为此找朋友托关系。

但令徐飞意想不到的是，即便如此，多方打听后，朋友最终的回复也是爱莫能助，只能凭运气参与摇号。结果，因为号数是比较靠后的600多名，不出意料地，徐飞持币扑空，并没有买到心仪的房子。

“原本以为2000万元左右的总价预算，已经算是比较高的门槛了，竞争也不会太激烈，但没想到，最后是有钱也不一定能买到。”徐飞无奈说道。

事实上，徐飞这番坎坷的选房经历，恰巧也印证了2022年北京高端住宅市场的火热程度。

根据中指研究院数据显示，今年1-9月，北京10万 新房成交超2000套，相较去年同期增长46%，成交套数占比由去年同期的3%上升至6.5%。

“在北京新房市场总成交套数同比下滑超30%的当下，10万 项目却表现较好。可以看出，在楼市整体下行的压力下，改善性住宅却呈现出完全不同的韧性。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为。

显然，即便楼市遭受了疫情冲击的影响，但仍有很多人出于保值和改善的需求，在狂热地追逐着高端住宅。

　核心地段与价格倒挂是出手买房的主因

有需求，供应自然不会少。

今年，北京10万 的高端住宅供应也达到了高峰。据合硕机构数据显示，北京今年10万 高端住宅项目已供应3374套房源。

“宅地集中供应以来，土拍受到住建委等相关部门的均衡调控，针对特定区域结合其城市价值以及配套资源给出价格批复，其中就包含了销售指导价为10万 的地块，单从供应端来看其实是稳定有序进行的。”合硕机构首席分析师郭毅认为。

从合硕机构提供的北京2022年已开盘的8个10万 高端住宅统计表中可以看出，项目主要分布在丰台、海淀、东城及朝阳等主要核心区域。其中丰台区最为集中，供应达1983套，总占比将近六成。户型产品各有差异，从130平方米三居到410平方米五居应有尽有，但主要面积段在130平方米-200平方米之间。

此外，这些高端住宅，大部分的拟售均价控制在10万元/平方米-11万元/平方米之间，仅恒基天汇的预售价突破了近五年来房价天花板，其均价为13.8万元/平方米。

业内分析，即便价格超过了10万 ，但由于政府指导价，导致很多项目的售价被认为低于预期，具备了与周边二手房价格倒挂的性价比，因此不少人都选择在这个时候杀入10万 的高端市场。

陈文静表示，聚焦至本年成交项目，成交表现较好的10万 项目普遍具备以下两个特征：第一，区位优势凸显，项目位置多处在配套完善、多年无新增供应板块，部分项目甚至位于三环内，区位优势显著；第二，价格出现一定倒挂，受指导价限制，部分项目备案价较周边次新房更低，具备较高性价比。

“对于高端需求来说，如何合理地重新配置资产是当下亟须解决的问题，而位于城市核心区又价格倒挂的高端住宅项目，无论是升值潜力还是价值空间都是有明确参考性的，自然会吸引到众多购房者青睐。”郭毅进一步解释道。

与此同时，从居住角度出发，这些高端住宅项目普遍拥有较好的产品升级，比如更大的面宽尺度、南向多个卧室套房的设计等等，更满足高端需求对于生活品质改善的追求。

五年间 10万 的高端住宅成交量翻7倍

据合硕机构统计，2022年截至10月26日，单价10万 高端住宅项目已经成交了2761套，比去年全年的成交量还多出700多套，成交面积达50.71万平方米，成交金额累计569.22亿元，各项指标均已创下年度历史成交的新纪录。

事实上，从北京10万 高端住宅成交量价走势图可以明显看出，如今的高端住宅市场正处于价跌量涨的阶段。成交量方面，10万 高端住宅项目在2012年仅成交了23套，相比之下，十年间翻了119倍，近五年也翻了7倍之多。成交均价方面，近十年的历史高点位于2016年的12.3万元/平方米，而后一路下跌至如今的11.2万元/平方米，降幅达8.9%。

除此之外，京楼置业客群也正在发生变化。“相比较之前，目前楼市购买客户发生的一个重大改变就是，新房市场的主力客群，有接近七成是置换的买家。”一位房企开发商的销售人员坦言。

郭毅认为，“随着城市的发展和经济的繁荣，楼市由过去传统意义上的刚需为主，正在逐渐转化成为改善为主，其中多次购房置业的深度改善人群在其中的占比也会更高，那么10万 的成交量势必会是一个持续升温的态势。”

上述种种迹象都指向一个事实，即北京楼市俨然走入改善主场。那么，如何应对楼市新变化，已成为房企待完成的新课题。据悉，楼市中并不是每个10万 高端住宅项目都迎来热销，以恒基天汇为例，截至10月31日，仅成交了1套住宅。

值得一提的是，四季度接下来还有几个亮眼高端住宅项目入市在即。最新进度上，去年最后一批次土拍中，拿地的葛洲坝朝阳区劲松街道项目，已取得了施工许可证，该项目只有1栋住宅楼，指导售价为10.66万元/平方米。另外，位于朝阳东四环，沉寂已久的御翠园也传来年底开盘的声音。

显然，高端住宅的供应仍在增加，作为资产配置的重要手段，高端住宅的作用短期内仍是无法被替代的，很多买房人就是看中了这一点。不过，也有观点认为，疫情之后的市场火热是因为需求积压导致，但购买高端住宅的人群毕竟是少数，对整个楼市不会产生明显影响，在经济和疫情稳定之后，高端住宅的火热势必也会回归平稳。